زمین از دیر باز یکی از مهم ترین عناصر تشکیل دهنده مجموعه شهری و باارزش ترین متاع برای صاحبان آنها محسوب می شده است (مرادی ، ۱۳۷۹؛ ۴۹۳)

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

با افزایش روز افزون جمعیت شهری تقاضا برای زمین جهت کاربری ها و عملکرد های شهری افزایش می یابد این در حالی است که عرضه زمین شهری تحت تاثیر عوامل گوناگون نظیر تنگنا در عرضه خدمات زیر بنایی ، مسائل مربوط به ثبت و صدور اسناد مالکیت ، اعمال و مقررات نامناسب شهر سازی ، رهاماندن زمین های شهری ، بورس بازی زمین و غیره به کندی صورت می گیرد . (نقیب زاده ، ۱۳۸۳ ؛ ۵۴۶ )
از طرفی معامله زمین توسط سود جویان که زمین ها را به طمع قیمت بالاتر در حالت بایر و بدون استفاده قرار می دهند تا در مواقع مناسب با قیمتی بالاتر به فروش برسانند ، کاربری زمین و توسعه افقی بیش از حد که مهم ترین اهرم فشار بر مسائل زیست محیطی می باشد ، همه این معظلات موجب بورس بازی ، رها ماندن اراضی در نقاط مختلف شهر ها ، رواج حاشیه نشینی و .. می شود .
از راهکارهای مناسب و درست برای حل چنین مشکلاتی ، استفاده منطقی و برنامه ریزی شده از زمین های رها شده شهری می باشد که به دلایل گوناگون از آنها استفاده نمی شود .
۲-۷- علل رها ماندن زمین های شهری:

1. 1. احتکار و بورس بازی زمین : نگرش به زمین به عنوان کالا و سرمایه شخصی و نه کالایی عمومی و اجتماعی و همچنین بیمار بودن سیستم اقتصادی در امر تولید به احتکار و بورس بازی زمین منجر شده که در نهایت افزایش زمین های بایرو رها شده را به دنبال دارد .

نقیب زاده ، این عامل را جزء علل اقتصادی رها ماندن زمین های شهری می شمارد .

1. 1. مشاع بودن مالکیت زمین ها و عدم توافق در تفکیک مورد رضایت شرکا : توسعه شهر های بزرگ در طول قرن گذشته و حاضر عمدتا در مناطق کشاورزی و باغات صورت گرفته است ، لذا این توسعه باعث بوجود آمدن مقدار زیادی زمینهای بایر در این شهر ها شده که از طریق کشاورزان و باغداران به فرزندان آنها به ارث رسیده است ولی در حال حاضر بسیاری از این زمین ها به علت عدم توافق مالکان بلا تکلیف مانده اند . (نقیب زاده ، ۱۳۸۳ ؛ ۵۴۶ )

از علل حقوقی بایر و موات ماندن زمین های شهری به حساب می آید .

1. 1. فقدان منابع و تجهیزات کافی ، از جمله اعتبارات مالی و نیروی انسانی لازم در شهرداری ها و دستگاه های اجرایی به منظور اجرای مصوبات طرح جامع ، این مسئله باعث می گردد که زمان بهره برداری از زمین سال ها به تعویق افتد در نتیجه زمین به وصورت رها شده و بی استفاده در می آید .(معتمدی ، ۱۳۷۹ ؛ ۱۶)

1. 1. قوانین شهر ها سدی بر توسعه در داخل شهر است و به این علت توسعه به خارج از محدوده قانونی که خود وسعت قابل توجهی را در بر میگیرد کشیده می شود و در اطراف خود سکونتگاه های جدیدی را به وجود می آورد .(مشایخ ، ۱۳۷۹ ؛ ۵۳) همچنین اخذ عوارض زیاد از عمران اراضی شهری در قبال صدور پروانه ساختمانی از علل رها ماندن اراضی می باشد (نقیب زاده ، ۱۳۸۳ ؛ ۵۵۶ )

1. 1. وجود کاربری نامناسب در شهر که مقدار زیادی از زمین ها را نیز در تملک خود دارند . مانند فرودگاه ها ، پادگان های نظامی ، صنایع گوناگون در مکان های مختلف شهر و همچنین تحت مالکیت قرار داشتن مقدار زیادی از زمین ها توسط دستگاه های دولتی و نیمه دولتی (پورمحمدی ، ۱۳۹۱ ؛ ۷۰)

1. 1. تغییر در سبک زندگی ، تفکرات ، ارزش ها ، ظهور مکاتب جدید و ورود تکنولوژی جدید به عرصه زندگی از عوامل موثر بر بایر ماندن شهری می باشد . به عنوان مثال رواج تئوری اقتصادی و رقابت آزاد از دلایل به وجود آمدن حومه های شهری و جدایی گزینی بیشتر گروه های درآمدی می باشد .که در نهایت در افزایش زمین های بایر موثر است . (mccarthy, 2002 , 288 )

1. 1. عوامل طبیعی همجون زلزله خیزی منطقه ، بالا بودن سطح آب های زیر زمینی ، قرار گرفتن در حریم مسیل ها و رودخانه ها ، نامناسب بودن جنس خاک عوامل طبیعی هستند که باعث بلا استفاده ماندن زمین می شوند (نقیب زاده ، ۱۳۸۳ ؛ ۵۵۶

پبامد های اقتصادی
افزایش هزینه های بخش عمومی و ساکنان شهر ها – افزایش سرانه هزینه خدمات رسانی در هر متر مربع ، افزایش هزینه های حمل و نقل ، افزایش هزینه نگهداری تاسیسات زیر بنایی ، جذب و دفن سرمایه هایی که می بایست در جهت افزایش ظرفیت های تولیدی سرمایه گذاری گردد . بالا رفتن هزینه برای سرمایه گذاری در بعد اقتصادی و افزایش پدیده سوداگرایی و احنکار زمین بی عدالتی در توزیع ثروت و قدرت ، به وجود آمدن معضل تهیه مسکن برای خانواده های با درآمد کم و متوسط ، ترویج حاشیه نشینی در اطراف شهر های بزرگ و عدم توانایی مالی اقشار کم درآمد برای تهیه مسکن ، افزایش فساد های اجتماعی – نقصان در ارائه خدمات به علت گرانی زمین .
پبامد های اجتماعی
پبامد های زیست محیطی و کالبدی زشتی سیمای شهر ، توسعه ناموزون و افقی شهر ، تبدیل به محل تجمع زباله و مصالح زائد ساختمانی نارضایتی مردم از بی عدالتی ، افزایش رقابت میان صاحبان قدرت برای دسترسی بیشتر به این منبع حساس و سوء استفاده از آن در جهت اهداف شخصی یا گروهی ، خارج شدن توزیع قدرت از حالت تعادل که تحت تاثیر آن در بسیاری از تصمیم گیری ها ، ملاحظات سیاسی و گروه های ذی نفوذ ، بر نظارت کارشناس غلبه می کند .
پبامد های سیاسی
جدول (-۲-۱) : پیامد های منفی رها ماندن زمین های شهری ، ( نقیب زاده ، ۱۳۸۲ ، ۳۵ )
باوجود پیامد های منفی گفته شده ، اراضی رها شده و بایر دارای جنبه های مثبتی نیز هستند که به مهم ترین آنها اشاره می کنیم :

1. 1. با افزایش روز افزون جمعیت به خصوص در کشورهای در حال توسعه نیاز به زمین برای مسکن هر چه بیشتر قابل لمس است . با کاربرد اراضی رها شده شهری می توان از آنها برای توسعه آتی شهر به جای پرداختن به حواشی و حومه ها و یا برای به حد استاندارد رساندن سرانه کاربری های مختلف از آن ها استفاده کرد .

1. 1. بازیافت اراضی رها شده شهری می توانند فرصتی را برای دگرگونی محلات فراهم کنند و تحت بهترین شرایط این اراضی باعث ایجاد شغل ، مالیات و حتی توسعه بیشتری در اطراف خود می شوند . (Green stein , 2006 , 19 )

1. 1. زمین های رها شده یک راه حل مناسب برای توسعه و گسترش کاربرها و خدمات عمومی می باشند که ممکن است در یک منطقه یا محله شهری وجود ندارند و یا نسبت به میزان استاندارد ها و سرانه های شهرسازی کمبود این خدمات دیده می شود . به عنوان مثال جنبش های و گروه های حافظ محیط زیست بر این عقیده اند که می توان از اراضی بایر برای توسعه و گسترش فضای سبز در شهر ها استفاده نمود (پور محمدی ، تقی پور ، ۱۳۹۱؛ ۷۳ ) .

1. 1. کوین لینچ شهرساز معروف امریکایی بر این عقیده است که از اراضی بایر به عنوان یک مدل بازی ماجرا جویانه برای کودکان استفاده نمود. این فضاهای کودکانه آزاد گذشته می شوند تا هر چه می خواهند نظیر خانه ، وسایل بازی ، محیط های تخیلی و غیره بسازند . (لینچ ، ۱۳۸۱ ؛ ۵۹۶)

مزیت اثرات مثبت ، سرمایه گذاری و بازیافت زمین های رها شده

1. 1. سرمایه گذاری روز افزون ، ایجاد اشتغال ، کسب درآمد مالیاتی بیشتر افزایش ارزش املاک تجاری و املاک مسکونی اطراف آنها ، در صورت بازسازی مجدد فرصتی برای توسعه بهتر و مناسب تر در اطراف این اراضی و ابزاری برای دگرگونی محلات پتانسیلی برای استاندارد سازی سرانه کاربری های گوناگون ، بخصوص کاربری های عمومی مانند فضای سبز حفاظت از ایمنی و سلامت روانی : آلودگیهای قحطی یا احتمالی از سایت برداشته می شود جذب مردم به مکان قبلی زندگی خود (باز اصالت بخشی ) و در نهایت پتانسیلی برای حرکت به سوی فرم شهری پایدار

جدول (۲-۲-) : (عزیزی ، آراسته ،۱۳۸۹ ؛ ۷) و (پور محمدی ، تقی پور ، ۱۳۹۱ ، ۷۴ ) .
زمین های قهوه ای یا رها شده با اینکه موضوع نسبتا جدیدی است اما تحقیقات فراوانی در دلخل و خارج از کشور در این رابطه صورت گرفته است.
با این توضیح که در بیشتر مطالعات مفاهیم و لغاتی برای موضوع مذکور به کار برده اند که مشابهت فراوانی با مفهوم زمین های قهوه ای دارند اما در عین حال تعریف مشخصی از آنها ارائه نشده است و یا در جزئیات با تعریف زمین های قهوه ای متفاوت بوده و اکثرا طیف وسیع تری از انواع اراضی را در بر میگیرند.
از آن جمله میتوان به این مفاهیم اشاره نمود فضاهای بی ارزش شهری ،زمین های شهری مورد سوء استفاده ،زمین های بایر و مانده ،فضاهای گم شده ،فضاهای ناشناخته و دور از دیده ،سایت های موقتا متروک و رد شده ی غیرقابل استفاده (آراسته و عزیزی ۱۳۸۹)
شباهت این مفاهیم با زمین های قهوه ای در موارد زیر است
۱-موجب از هم پاشیده شدن بافت شهر شده واستفاده از فضاهای شهری را با مشکل مواجه میسازند و دارای مشکلات زیباشناختی هستند
۲-در حال حاضر عملکرد شهری ندارند ،متروکه اند و یا عملکرد آن ها بهره بری لازم را ندارند
۳-این فضاها اکثرا دارای پتانسیل توسعه مجدد میباشند
تفاوت مفاهیم عنوان شده یا زمین های قهوه ای نیز در موارد زیر خلاصه میشود :
در بسیاری موارد مالکیت این فضاها مشخص نیست (نه به عرصه عمومی و نه به عرصه خصوصی تعلق دارند)
در بسیاری موارد محدوده مشخصی نداشته و ممکن است فضای باقی مانده از توسعه باشند.
برخی از مفاهیم مانند زمین های بایر و اتلاف شده، شامل اراضی حاشیه ای شهر با تراکم پایین ساخت و ساز نیز می گردند که در آینده احتمال تبدیل آنها به فضاهای مخروبه نیز وجود دارد (همان ۱۳۸۹)
اما در این تحقیق بجای همه کلمات مبهم و نامشخص عنوان شده بالا از زمین یا فضاهای رهاشده شهری اسیفاده می شود تمامی مفاهیم از این دست را در مطالعات لاتین با زمین رها شده ترجمه نموده ایم .
زمین یا فضاهای رها شده در این تحقیق در واقع، زمین ها ویا ساختمان هایی است که قبلا توسعه یافته ویا تعیین کاربری شده اند اما استفاده مجدد از آنها و کاربری جدید این فضاها به علت مسائل فیزیکی، محیطی، یا قانونی و حقوقی – محدود گشته است و بلااستفاده ماتده اند .
به طور کلی موضوع فضاهای متروک و رها شده شهری ، مورد توجه محققان بسیاری در سراسر جهان بوده است ، از مجموعه تحقیقاتی که در این زمینه در دسترس بود اعم از لاتین یا فارسی ، برخی از محققان از مزایای این زمین ها برای توسعه ی مجدد سخن رانده اند و برخی آسیب های ناشی از رها ماندن این زمین ها را ذکر کرده اند .
ابتدا به ذکر مطالعات لاتین در این رابطه می پردازیم .