بندرعباس

۱۳۶۵

۲۱۹

۱۳۶۵

۶/۲۰۱

۸ % +

مراغه

۱۳۶۵

۱۰۵

۱۳۶۵

۱۰۰

۵ % +

۲ – عدم توجه به چگونگی تأمین مالی و بازتاب‌های اقتصادی طرح
در برنامه‌ریزی شهری گذشته تصور می‌شد که پس از پیاده نمودن همه اهداف در برنامه‌ها و طرح‌ها، کلیه سازمان‌های ذیربط موظف‌اند نسبت به انجام آن‌ها همت گمارند. این نظر به سه عامل توجه نمی‌کرد:
عامل اول: تناقض با روش تدوین بودجه
نه در قوانین کشوری و نه در شکل تدوین بودجه، لزوم پیروی از مصوبات طرح‌های شهری برای ارگانهای ذیربط در نظر گرفته شده است. در شکل رایج، بودجه‌ها به شکل بخشی تدوین می‌شوند و برنامه‌های مربوط به طرح‌های جامع را (که برای سطوح تهیه‌شده‌اند) فقط در نقاطی قطع می‌نمایند. بنابراین بدیهی است که نخواهند توانست به آن‌ها جامه عمل بپوشانند.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

عامل دوم : نیازهای مالی طرح
دومین عاملی که در طرح‌ریزی شهری مشکل‌زاست، عدم نگرش به نیازهای مالی طرح است. برای مثال بودجه‌ها و هزینه‌های مرتبط به یک شهر یکصد هزار نفری به شرح زیر می‌باشند:
بودجه عمران شهری در برنامه ۵ ساله ۹/۱۰۰ میلیارد ریال است. بنابراین، سهم بودجه یک شهر یکصد هزار نفری برابر ۳۶/۰ میلیارد ریال خواهد بود. ( ۰٫۳۷۶=۲۶۸/ ۱۰۰٫۹)
چون بخشی از بودجه‌های دیگر قسمت‌ها نیز صرف ابنیه مرتبط به عمران شهر می‌شود، اگر این سهم را ۵۰% فرض نماییم، از آنجا که بودجه عمرانی کشور در بخش‌هایساختمان‌های دولتی کلیه امور اجتماعی ۴۴۲۲ میلیارد ریال است، سهم یک شهر یکصد هزار نفری از این بودجه برابر خواهد بود با ۴/۴ میلیارد ریال
(۴/۴ = میلیارد ریال (۲/ ۴۴۲۲) × ۰۰۲/۰ = نفری ۱۰ × ۵۰ کشور / نفری ۰۰۰، ۱۰۰ شهر)
× یکصد هزار نفر ۲۶۸ / ۱ جمعیت شهری کشور است.
برای این که کاملاً” موضوع روشن شود لازم به توضیح است که اگر کلیه بودجه عمرانی کشور در تمامی بخش‌ها را مورد محاسبه قرار دهیم، سهم یک شهر یکصدهزار نفری ۳/۱۶ میلیارد ریال خواهد شد.
در همین مدت (۵ سال) بودجه عمرانی یک شهر یکصدهزار نفری که مورد برآورد قرار گرفته است، بدون احتساب تأسیسات و تجهیزات شهری و اراضی مورد نیازی ۶/۲۵ میلیارد ریال می‌باشد. یعنی بودجه عمرانی مورد نیاز یک شهر، ۷۰ برابر بودجه عمرانی شهر، ۶ برابر بودجه کلیه امور اجتماعی و ابنیه دولتی و ۵/۱ برابر کلیه بودجه‌های عمرانی کشور (سهم شهر) می‌باشد(پوراحمد و همکاران،۱۸۶:۱۳۸۵).
عامل سوم : بازتاب‌های اقتصادی طرح
تعیین محدوده اراضی قابل ساخت شهری و تخصیص این اراضی به کاربری‌های مختلف تجاری – انتفاعی، تراکم ساختمانی بیش از حداقل و دسترسی به معابر، اضافه ارزشی برای اراضی ایجاد می کند که به آن در اقتصاد بهره مالکانه یا رانت (Rent)^[10]می‌گویند. بدین ترتیب مالکین برخی از اراضی شهری، صاحب منفعتی می‌شوند که ناشی از موقعیت زمینشان در ارتباط با طرح‌های عمرانی شهری است و نه کار خودشان و در واقع سودی بادآورده به دست می‌آورند.به عنوان نمونه در همین شهر مورد مثال این اضافه ارزش‌ها فقط برای دو مورد ورود اراضی به محدوده شهری و کاربری‌های تجاری جدید به شرح زیر است:
افزایش ارزش آن اراضی که به کاربری تجاری اختصاص می‌یابند (۵ هکتار و هر مترمربع دویست هزار ریال) برابر ده میلیارد ریال.
ارزش اضافی ناشی از ورود دویست هکتار اراضی بایر به محدوده شهری (با احتساب هر مترمربع فقط دویست هزار ریال) برابر چهل میلیارد ریال است. درحالی‌که بسیاری از عوامل ارزش زای دیگر مثل افزایش تراکم نیز وجود دارد که اضافه ارزش‌های دیگری در شهر ایجاد می‌نمایند.
۳- اثرات کاهش ارزش اراضی واقع در کاربری‌های خدماتی
عکس مطلب فوق هم صادق است. بدین ترتیب که برخی از اراضی به خدمات و یا معابر اختصاص می‌یابند و به علت عدم تطابق طرح‌های شهرسازی با برنامه‌ها و بودجه‌های بخشی، سازمان مربوطه سال‌ها قادر به تملک آن‌ها نخواهد بود و مالک زمین دچار زیان خواهد شد. به علاوه بعد از این که زمان مربوطه نسبت به تملک زمین مربوطه اقدام می کند با احتساب قیمت‌های رسمی روبرو می‌گردد که نخواهد توانست زیان حاصله را جبران نماید. بنابراین نوعی بی‌عدالتی بارز اقتصادی در بخش طرح‌های شهری نهفته است که گروهی از شهروندان را منتفع و گروهی را از هستی ساقط می کند. البته این امر با مقاومت زمین‌داران روبرو شده و موجب احداث‌های خلاف مقررات، اقدامات فشار برای تغییر عملکرد (به خصوص از طریق کمیسیون ماده ۵ )، اعمال نفوذ، اعمال قدرت و حتی گاهی فسادهای مالی می‌شود.
عوامل یادشده در جهت تقابل با زیان‌های ناشی از قرار گرفتن اراضی در طرح‌های شهری (غیرانتفاعی) گاهی منجر به مصوبات قانونی خاصی می‌شود که می‌تواند اساس طرح‌ها را به هم ریزد. از جمله آن‌هامی‌توان به قانون «تعیین وضعیت ملک واقع در طرح‌های دولتی وشهرداری‌ها – مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷»اشاره نمود که می‌گوید:
«کلیه ارگانها پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف ۱۸ ماه لازم است نسبت به انجام معامله قطعی پرداخت بهاء یا عوارض اقدام نمایند. در غیر این صورت مالکین املاک از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث، تجدید یا افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و غیره برخوردارند و در صورتی که زمانبندی طرح کمتر از ده سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند هر‌گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد (که عملاً، پس از صدور مجوز و احداث بنای جدید، اجرای این بند غیرممکن است).علاوه بر این با تثبیت کاربری، دست سازمان‌های مختلف برای تأمین اراضی مورد نیاز از اراضی دیگری که دارای شرایط سهل تری برای تملک بوده است و مزایای مشابه اراضی در نظر گرفته‌شده را نیز دارا هستند، بسته خواهد بود(مهندسین مشاور شارمند،۱۳۸۲: ).
۴- اثرات عدم توجه به مباحث اقتصادی در گسترش شهر
محدوده‌های شهری از مواردی است که به شدت از عدم توجه به مباحث اقتصادی لطمه دیده است.
تقریباً در تمامی شهرها محدوده‌های نهایی با محدوده طرح منطبق نیست. به طور متوسط ۳ تا ۲۰ درصد ساخت‌وساز در خارج محدوده اتفاق افتاده و ۵ تا ۴۰ درصد اراضی در داخل محدوده ساخته نشده باقی مانده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد که این مغایرت‌ها ضمناً در هیچ یک از شهرها به علت اشتباه مطالعات و برنامه‌ها در انتخاب محدوده‌های شهری نبوده و در اغلب طرح‌ها انتخاب جهات توسعه منطقی انجام شده است و علت اصلی این مغایرت‌ها ناشی از تنش‌های اقتصادی است که از نفس تعیین محدوده شهری نشأت می‌گیرد. بدین ترتیب که با تعیین محدوده، تمامی اراضی که داخل این حد می‌شوند، دارای اضافه ارزش می‌گردند و این اضافه ارزش باعث می‌شود که گروهی از شهروندان توان این که این‌گونه اراضی را از دست بدهند و اجباراً” به مناطق حاشیه‌ای شهر رانده‌شده و ساخت و سازهای خارج از محدوده را شکل دهند. در صورتی که اگر چنین اضافه ارزشی برای اراضی داخل محدوده ایجاد نمی‌شد، ساخت و سازها در همین مناطق شکل می‌گرفت. یعنی اگر محدوده ساخت و سازهای غیرمجاز، داخل محدوده قرارگرفته و اراضی داخل محدوده خارج آن واقع می‌شد، عکس این عمل اتفاق می‌افتاد.
در انگلستان برای حل این معضل بر اساس قوانین برنامه‌ریزی و توسعه قیمت اراضی از زمان انجام طرح ثابت نگه داشته می‌شود، بدین ترتیب که خسارت اراضی که دچار کاهش قیمت شده، پرداخت و اضافه ارزش دیگر اراضی دریافت می‌شود(جمهیری و همکاران،۸۹:۱۳۸۷).
۵- عدم توجه به خواست‌ها و نقش مردم در شکل‌گیری شهر
با شروع عصر صنعت و هجوم گروه کثیری از روستاییان به شهرها و در نتیجه رشد فوق‌العاده جمعیت، نظام شهری رایج در هم شکست و اغتشاش و بی‌نظمی بر شهر حاکم شد. منور آتن در این مورد می‌گوید:
«فرارسیدن عصر ماشین، باعث دگرگونی تفصیلی در رفتار انسانی، در طریقه پخش و توزیع آن‌ها در سرزمین‌ها و همچون در اقدام‌هایآن‌ها شده است.گرایش لجام‌گسیخته به متمرکز شدن در شهرها از سرعت ماشین کمک می‌گیرد. این تکامل تهاجمی هیچ‌گاه سابقه نداشته و در نتیجه هرج‌ومرج به شهرها راه یافته است .