مالا اینکه، زارع مستأجر می‌تواند از تمام یا قسمتی از حق دینی خویش بالاختیار صرف نظر نماید که در آن صورت ذمه مدیون (حسب مورد موجر یا مزارع) نسبت به میزان و مقدار ابراء شده، بری گشته و بدین ترتیب تمام یا قسمتی از حق زارعانه اکتسابی زارع مستأجر، ساقط می‌گردد.

گفتار دوم: وفاء به عهد

یکی دیگر از طرق اسقاط تمام یا قسمتی از حق زارعانه، وفاء به عهد مدیون (حسب مورد موجر یا مزارع) یا شخص ثالث از جانب وی است. چرا که با وفاء به عهد و به عبارت اخری با پرداخت ارزش و ثمن حق زارعانه زارع مستأجر، دیگر موجبی برای طرح دعوی حقوقی و الزام موجر به ایفاء تعهد یعنی پرداخت دین باقی نمی ماند.کما اینکه در مواد قانونی متعدد ازجمله تبصره ۱ ماده ۲۲ قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۸/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی، به جلب رضایت زارع و پرداخت حقوق وی یا توافق یا طبق مقررات و عرف محل و لو به توسط منتقل الیه که فی الحقیقه حاکی از وفاء به عهد یا تلویحاً توصیه به انجام آن می‌باشد، اشاره شده است. پس با وفاء به عهد یعنی پرداخت حق زارعانه ولو به توسط شخص ثالث، کما اینکه ماده ۲۶۷ ق. م ایفاء دین را از جانب غیر مدیون هم جایز دانسته است اگرچه از طرف مدیون اذن نداشته باشد و سایر مواد قانونی مربوط به حق زارعانه، دیگر موجبی برای الزام به ایفاء تعهد باقی نمانده و به عبارت اخری، با عمل نمودن به تعهد عرفی و قانونی پرداخت حق زارع مستأجر، حق زارعانه دایر در ذمه مدیون (مالک یا موجر) نیز زایل می‌گردد.^[۱۰۵]

مبحث هفتم : انحلال عقود مربوط به حق زارعانه

در این مبحث به چگونگی زوال حق زارعانه به تبع انحلال عقود منعقده پرداخته شده و موارد و حالات عدم استدامه حق مذبور را در حالت انحلال عقد مربوطه بیان می‌کنیم :

گفتار اول: بطلان عقد اجاره یا مزارعه

با وجود اینکه، عقود اجاره و مزارعه هر دو از عقود لازم هستند، تحت مباحث ذیل الذکر و با اندارج شروطی که به بیان آن ها خواهیم پرداخت، باطل شده و از درجه اعتبار ساقط می شوندو آن مباحث عبارتند از:

بند اول: عدم اهلیت قانونی متعاقدین و اندراج شروط مبطل عقود اجاره و مزارعه

پر واضح است که به صراحت بند ۲ ماده ۱۹۰ ق. م، ازجمله شرایط اساسی صحت هر معامله، اهلیت طرفین است. پس هرگاه در عقد اجاره و مزارعه، طرفین یا یکی از آنان به دلیل صغر، سفه و حجر، اهلیت قانونی انعقاد عقود مذبور را نداشته باشد، اما درعین حال مبادرت به انعقاد عقود مذبور نمایند، عقود منعقده باطل می‌باشند و همچنین زمانی که در عقود مذکور، شروطی گنجانیده شود که به اساس عقد خللی وارد نمایندعلاوه بر بطلان چنین شروطی، موجب بطلان عقد منعقده نیز می‌شوند که از جمله شروط مبطل، شرط عدم استیفاء منفعت در عقد اجاره و تعلق تمام ثمره به مزارع (مالک) یا عامل در عقد مزارعه می‌باشد. کما اینکه ماده ۵۳۲ ق. م در خصوص شرط مبطل عقد مزارعه اشعار می‌دارد که :« در عقد مزارعه اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع یا عامل تنها باشد، عقد باطل است. » پس با بطلان عقود مذبور به لحاظ درج شروط باطل حق زارعانه به خاطر گنجانیده شدن شروط مبطل در فرضی که به خاطر عدم آگاهی یا بی توجهی طرفین، عقود منعقده عملا مستدام می‌یابد با وجود مرغوبیت فعلی و عملی زمین زراعی و علی‌رغم تحقق عملی حق زارعانه، به لحاظ بطلان عقود مذبور، شرعاً و قانوناً ایجاد نمی ‌گردد تا بحث زوال آن مطرح گردد. اما با قبول سبق تحقق حق زارعانه بر اثر انعقاد عقود صحیح، استدامه ی آن(حق زارعانه) یا بطلان عقود اجاره یا مزارعه به خاطر اندراج شروط مبطل، ازبین می رود یا به عبارت اخری زائل می‌گردد.اما حق زارعانه سابق التحقق، کماکان به لحاظ ایجاد صحیح آن به قوت خود باقی می ماند.

بند دوم : قابل زرع نبودن عین مستأجره

همانا معلوم است که هدف از انعقاد عقد اجاره، استیفاء منفعت است ، یعنی« موضوع عقد اجاره منفعت است و هدف از قرارداد، این است که مستأجر بتواند استفاده ای را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد. ‌بنابرین‏، اگر مورد اجاره قابل استفاده نباشد، از لحاظ مستأجر و بر مبنای قراردادی که او با مالک بسته است مانند موردی است که عین از بین رفته و توافق بدون موضوع باقی مانده است (مواد ۴۸۱ و۴۸۳و ۴۹۶ ریال. م)» پس هرگاه عین مستأجره یعنی زمین مزروعی از اول قابلیت انتفاع نداشته یا در اثنای اجاره بر اثر جاری شدن سیل یا رانش زمین و عواملی از این قبیل، انتفاع عین مستأجره ولو قهراً که مصادیق آن ذکر شد، از بین برود، عقد مزارعه یا اجاره (حسب مورد) باطل شده و بالطبع از تاریخ بطلان عقود مذکوره استدامه حق زارعانه (در فرضی که عین مستأجره بعد از انقضا مدت زمانی که که عرفاً ایجاد می‌گردد، ‌از قابلیت انتفاع خارج گردد.) نیز از بین می رود. چون که دیگر عقدی باقی نمی ماند تا حق مذبور و به تبع آن عقد صحیح، در متعلق خویش نیز مستدام گردد. کما اینکه ماده ۴۸۱ ق. م در خصوص بطلان عقد اجاره به خاطر عیب محدوثه بیان می داردکه هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. ^[۱۰۶]

بند سوم: انتقال به غیر از طرف مستأجری که حق انتقال از وی سلب شده است

با توجه به عرف و عادت مسلم، اصولاً انتقال عین مستأجره به دیگری ممنوع می‌باشد. کما اینکه در قوانین گذشته نیز، این ممنوعیت صراحتاً قید گردیده است(تبصره بند ۵ ازقسمت پ موضوع ماده بیستم قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی، مصوب ۱۹ /۱۰/۱۳۴۰)

پس در صورت انتقال عین مستأجره به دیگری، اجاره دوم باطل بوده و مالک می‌تواند، ابطال آن را از دادگاه بخواهد که بعضی ها در این رابطه می فرمایند: « در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستأجر باشد بدین گونه که تنها او بتواند، مالک منافع و متصرف عین باشد یا انتقال به غیر به طور صریح از مستأجر سلب شود، مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست و نمی تواند آن را به دیگری منتقل سازد. طبیعی است که در چنین شرایطی، اگر مستأجر منافع را به دیگری انتقال دهد، این اجاره باطل است و موجر می‌تواند ابطال آن و تخلیه مستأجر دوم را از دادگاه بخواهد.»