بانک ها مؤسسات مالی و خدماتی اند که در ارتباط مستقیم با مشتریان اقدام به ارائه ی محصولات و خدمات خود می‌کنند. لذا در بازار رقابتی امروز، برای اتخاذ استراتژی هایی متفاوت از استراتژی های رقبا، ناگزیر از جمع‌ آوری اطلاعات رفتاری مشتریان، حتی مشتریان راضی و وفادار، هستند زیرا در نهایت در بزرگراه تغییر، چنانچه ما بایستیم، دیگران از روی ما رد خواهند شد (پیتر دراکر^[۹۴]). مثال بارز این امر، رقابت بانک ها در جهت تعدیل نرخ سود سپرده های خود است. تغییر رفتار مشتریان در بانک ها به دلایلی ماهیت پولی فعالیت های آن ها حساسیت بیشتری داشته و نیازمند برنامه ریزی دقیق و به موقع توسط مدیران شبکه بانکی است. مدیریت ارتباط با مشتریان در بانک ها می‌تواند با ایجاد وحفظ ارتباط شخصی با مشتریان سود آور بانک از طریق حساب های مشتری، با استفاده مناسب از فناوری اطلاعات و ارتباطات، فرایند نظارت بر مشتری، مدیریت و ارزشیابی داده حاصل شود. ( الوندی و کریمی،۱۳۸۸).

به هر حال با وجود آنکه توانایی تحلیلی و منبع دانش یکپارچه زیر ساختار مطلوبی را برای پروسه مدیریت مشتری به صورت مؤثر و کارآمد فراهم می‌کنند، اما آن ها لزوماًً به معنای ابزاری برای وجود آوردن یک راهبرد مدیریت ارتباط با مشتری ارزش ساز نیستند. توانایی عملیاتی یکپارچه می‌تواند وسیله ای باشد که ابتکارات مدیریت ارتباط با مشتری ای که از توانایی تحلیلی و منبع دانش داخلی مشتق می‌شوند را در نقطه تماس مشتری ارائه نماید بر عکس، توانایی‌های عملیاتی یکپارچه که امکان به دست آوردن داده های صحیح را با روش صحیح و در زمان صحیح را میسر می‌سازند می‌توانند کانال سیستماتیکی باشند.( .(کیم هانگ و کیم یانگ،۲۰۰۹) .

مدیریت ارتباط با مشتریان برای ارتباط بیشتر و قویتر با آنان استفاده می شود. در تکنیک مدیریت ارتباط با مشتریان، تکنولوژی های بسیاری قابل تعریف و استفاده است، اما داشتن تصویر صرفاً تکنولوژیک در مدیریت ارتباط با مشتریان، کاملاً نادرست است. لذا برای درک بهتر از مدیریت روابط مشتریان، باید آن را فرایندی دانست که برای جمع‌ آوری اطلاعات مختلف از مشتریان، بخش فروش، اثربخشی فعالیت های بازاریابی، سرعت عمل در ‌پاسخ‌گویی‌ به مشتریان و نیز تمایلات بازار مورد استفاده قرار می‌گیرد. همان‌ طور که می‌دانیم، مؤسسات مالی و بانک‌ها هستند که در ارتباط مستقیم با مشتریان، اقدام به ارائه خدمات خود می‌کنند، لذا در بازار رقابتی امروز ناگریز از جمع‌ آوری اطلاعات رفتاری مشتریان و واکنش ها و رفتارهای آن ها (حتی مشتریان راضی و وفادار) برای اتخاذ استراتژی های متفاوت از طرف رقبا هستند. با ظهور بانک‌های خصوصی، شرایط رقابتی فزاینده و شرایط اقتصادی نوین، توسعه ی ارتباطات قویتر با مشتریان از اهمیت بیشتری برخوردار شده است. در حقیقت مدیریت ارتباط با مشتری کلیه فرایندها و فناوری هایی است که سازمان برای شناسایی، انتخاب، ترغیب، گسترش، حفظ و خدمت به مشتری به کار می‌گیرد. به عبارتی نگرش مشتری به عنوان شریک یک بانک دارای ۶ رکن و پایه اساسی می‌باشد: اصل سخاوت، اصل اعتماد، اصل آرزو، اصل حقیقت، اصل تعادل و اصل متانت.( شهرکی و همکاران،۱۳۹۰).

۲-۱۷ اهداف مدیریت ارتباط با مشتریان

شناخت اهداف مدیریت ارتباط با مشتری می‌تواند سازمان ها را در حرکت به سمت CRM و شناسایی عوامل مؤثر بر توفیق آن یاری رساند. همان‌ طور که ذکر گردید افراد با توجه به دیدگاه های متفاوتی که از مدیریت ارتباط با مشتری دارند به تعاریف متفاوتی از آن پرداخته‌اند، این موضوع در بر شمردن اهداف CRM نیز ملاحظه می شود و اهداف متفاوتی با توجه به دیدگاه های متفاوت وجود دارد. در جدول زیر اهداف مدیریت ارتباط با مشتری از نقطه نظرهای ‌گونه‌گون مورد بررسی قرار گرفته است. به طور کلی هدف از مدیریت ارتباط با مشتری، به دست آوردن یک مزیت رقابتی در مدیریت مشتری و در نهایت افزایش سطح سود آوری می‌باشد. (گاردنر^[۹۵]،۲۰۰۶)

اهداف CRM از دیدگاه بارنت:

بارنت در سال ۲۰۰۱ تصریح می‌کند که اهداف CRM را عموماً می توان در سه گروه صرفه جوی در هزینه ها، افزایش درآمد، و اثرات استراتژیک قرار دارد. وی اذعان می‌دارد که اهداف زیر برای سازمانی که CRM را اجرا می‌کند منطقی به نظر می‌آید.

– افزایش درآمد حاصله از فروش

– بهبود میزان موفقیت

– افزایش سود

– افزایش میزان رضایت مشتریان

– کاهش هزینه های اداری بازاریابی و هزینه های عمومی فروش(بارنت^[۹۶]،۲۰۰۱).

اهداف CRM از نقطه نظر نول:

نول در سال ۲۰۰۰ بیان داشت که کلید CRM شناسایی چیزهایی است که برای مشتریان ایجاد ارزش کرده، سپس ارائه آن ها‌ است. در این دیدگاه در حالی که مشتریان دارای نگرش های مختلفی به ارزش هستند روش های بسیاری برای ارضای هر کدام از آن ها وجود دارد. ‌بنابرین‏ اهداف CRM عبارتند از:

– شناسایی ارزش‌های خاص هر بخش از بازار و مشتریان

– درک اهمیت نسبی آن نیازها برای هر بخش مشتری

– تعیین اینکه آیا ارائه چنین ارزشهایی به شیوه مثبت اثرگذار خواهد بود یا خیر

– ارتباط دادن و ارائه ارزش های متناسب هر مشتری به شیوه ای آن ها بخواهند اطلاعات را دریافت کنند.

– اندازه گیری نایج و اثبات بازده سرمایه گذاری.( نوول^[۹۷]،۲۰۰۰).

اهداف CRM از نظر سویفت:

سویفت در سال ۲۰۰۱ بیان داشت که هدف CRM افزایش فرصت های کسب و کار از طرق :

-بهبود فرایند ارتباط با مشتریان واقعی

-ارائه محصولات صحیح به هر مشتری

-ارائه محصولات صحیح از طریق کانال‌های صحیح به هر مشتری

-ارائه محصولات صحیح در زمان صحیح به هر مشتری.(سوئیفت^[۹۸]،۲۰۰۲).

1. 1. – Quality of Work Life ↑

1. 1. – Customer Relationship Management ↑

1. 1. – Quality of Work Life ↑

1. 1. – Customer Relationship Management ↑

1. 1. . Lawson-Body& Limayem ↑

1. 1. – Quality of Work Life ↑

1. 1. . Customer Relationship Management↑

1. 1. – Quality of Work Life ↑

1. 1. Luthans ↑

1. 1. -Cherose. et al ↑

1. 1. – Quality of Work Life ↑

1. 1. – Eric Trist ↑

1. 1. – Tavistook Institute ↑

1. 1. – Asian Productivity Organization ↑

1. 1. – George Mason ↑

1. 1. – Henry Mintzberg ↑

1. 1. – Stephen Robbins ↑

1. 1. -Cost ↑

1. 1. -Walton ↑

1. 1. -Harlood koontz ↑

1. 1. -Leveler ↑

1. 1. -Meals ↑

1. 1. -Lowin ↑

1. 1. -Dobrin ↑

1. 1. -Abrell ↑

1. 1. – Arnold ↑

1. 1. – Hughes ↑

1. 1. – Bvdyj ↑

1. 1. – Verter ↑

آنا^[۱۶](۲۰۰۰) معتقد است رابط کاربر گرافیکی می‌تواند کمک بزرگی برای کاربر نهایی در برقراری ارتباط آسانتر با سیستم عامل باشد وی همچنین می‌گوید:”در صورتی رابط های کاربر به حد کمال خود خواهند رسید که کاربر نهایی بدون یادگیری سیستم عامل بتواند به طور مؤثر از آن استفاده نماید.”

رابط کاربر گرافیکی

رابط کاربر گرافیکی(GUI) به عنوان رابط بین برنامه رایانه ای و کاربر عمل می‌کند. به عبارت دیگر،یک رابط کاربر گرافیکی مجموعه ای از فنون و روش هایی است که به کاربر اجازه می‌دهد با برنامه رایانه ای تعامل داشته باشد. مهم ترین ساختار تعامل در رابط کاربر گرافیکی وسیله ی نشانه روی (ماوس)است که در دست کاربر قرار دارد.کاربر با عناصر برنامه ی رایانه ای تعامل پیدا می‌کند و با نشانه روی، و انتخاب و دست کاری آن به فعالیت می پردازد(گالیتز،۱۹۹۷).

ضرورت رابط کاربر گرافیکی

چه ضرورت هایی باعث شده که رابط های مبتنی بر گرافیک ارائه شوند؟

به طور طبیعی برنامه هایی که برای گروه سنی کودکان و یا مخاطبان عمومی طراحی می‌شوند، بهتر است از رابط های کاربر گرافیکی استفاده کنند؛ اما در نرم افزارهای تخصصی که محتوا و اطلاعات ارائه شده مهم است، ضرورتی ندارد که نرم افزار مبتنی بر گرافیک باشد؛ زیرا در این نوع نرم افزارها سهولت دسترسی به اطلاعات و سرعت در دستیابی کاربر به محتوای مورد نظر، بالاترین اولویت را دارد. از آن جایی که رابط کاربر گرافیکی نسبت به رابط کاربر غیر گرافیکی از سهولت کاربری بیشتری برخوردار است و معمول مخاطبان ما را عموم مردم و حتی کودکان تشکیل می‌دهند و کاربران به نرم افزارهای جذاب و سهل الوصول تمایل بیشتری نشان می‌دهند. لذا ضرورت ارائه رابطهای گرافیکی بیشتر احساس شده است.

‌بنابرین‏، با توجه، به اهداف و سطح هر برنامه باید ‌در مورد ضرورت طراحی رابط های گرافیکی تصمیم گیری شود. ضمن اینکه باید هزینه هایی که گرافیک برای تولیدکننده و مصرف کننده ایجاد می‌کند در نظر گرفت( محمد مجد ،۱۳۸۳).

رایج ترین ابزارها در طراحی رابط کاربر گرافیکی

از مهم ترین و رایج ترین ابزارهایی که در طراحی رابط کاربر گرافیکی به کار می‌روند، می توان از شکلکها، دکمه ها و نوارهای حرکت نام برد.

1. 1. شکلکها^[۱۷]: شکلکها یا آیکونها، شکلهای کوچکی هستند که می‌توانند بیانگر عملکردها یا انتخاب های گوناگون باشند. شکلهای کوچک روی صفحه ویندوز مانند”کامپیوتر من” یا “سطل زباله” از این مواردند.

1. دکمه ها^[۱۸]: دکمه ها معمولا حاوی نوشته و یا شکلکهایی هستند که با انتخابشان می توان عملکرد خاصی را فعال کرد.دکمه ها محرک های خوبی برای طلب پاسخ یا انجام یک کار می‌باشند.از رایج ترین و پرکاربردترین دکمه ها می توان به “بازگشت به صفحه اصلی یا صفحه فهرست”، “صفحه بعدی”، “صفحه قبلی”، “توقف”، “شروع”، و “خروج از برنامه”اشاره کرد.

– بهتر است که دکمه ها به جای پخش شدن در نقاط مختلف صفحه، همگی در کناره های صفحه و در کنار هم قرار گیرند. این یک اصل ارگونومی است، زیرا حرکت دادن دست در کناره های صفحه راحت تر از وسط صفحه می‌باشد.

– اگر روی دکمه نوشته وجود ندارد و یا عملکردش با قرار گرفتن ماوس بر روی آن آشکار نمی شود ، حتما معنای آن را در ابتدای برنامه توضیح دهید.

– اندازه دکمه ها، ضمن قابل دیده شدن بیش از اندازه بزرگ نباشند تا بخش زیادی از صفحه نمایش را اشغال نکنند.

– تنوع رنگ های کاربردی در دکمه ها زیاد نباشد (حداکثر چهار رنگ) تا سبب انحراف توجه بینندگان نشود.

1. نوارهای حرکت: در چند رسانه ایها اغلب انتقال از یک صفحه به صفحه دیگر با کلیک کردن دکمه “Inter” ، یا دکمه های جهت دار، یا نشانه های دکمه ای روی صفحه نمایش صورت می‌گیرد.در مواردی خصوصاً در صفحه های وب ، برای انتقال از یک صفحه به صفحه دیگر و یا نمایان کردن بخش‌های پوشیده صفحه، از ابزاری به نام “نوار حرکت^[۱۹]” استفاده می شود. در صفحه های دارای نوار عمودی، طول صفحه نامحدود است، یعنی در پایان مطالب یک صفحه، می توان به کمک دکمه نوار، ادامه مطلب را مشاهده کرد.در صفحه های دارای نوار افقی، می توان بر پهنای صفحه افزود.

به طور کلی بهتر است که تغییرات صفحه های چندرسانه ای و وب به صورت صفحه به صفحه، نه با بهره گرفتن از دکمه نوار صورت گیرد.کاربرد ابزار نوار، با تغییر شکل صفحه، ترکیب بندی کل صفحه را برهم می زند.کار کردن با این صفحه ها چندان هم راحت نیست. استفاده از حرکت عمودی صفحه، سبب گیج شدن خواننده و گم کردن سطرها می شود.

در نهایت، تذکر این نکته مفید است که تا حد امکان بیاد کاربر را از کاربرد دکمه های صفحه کلید معذور داشت. طراحی صفحه باید به گونه ای باشد که او بتواند صرفا با بهره گرفتن از ماوس با برنامه تعامل کند.استفاده از صفحه کلید در مواردی مانند تایپ یک مطلب مجاز است(امیرتیموری،۱۳۹۰).

چه برنامه هایی را بهتر است با رابط کاربر گرافیکی ساخت و چه برنامه هایی را با رابط کاربر غیر گرافیکی؟

در مرحله اوّل ما باید به خواسته های مخاطبان خود توجه داشته باشیم و بر اساس آن خواسته ها برایشان رابط هایی را به شکل گرافیکی و غیر گرافیکی طراحی کنیم؛ مثلاً در نرم افزارهایی که برای همه مردم طراحی می شود، استفاده از جنبه‌های گرافیکی در سطح متوسط و نسبتاً بالا اشکال ندارد و همین طور در برنامه های آموزشی که برای کودکان طراحی می شود، مثل برنامه «صبا» بهتر است روی جنبه گرافیکی آن بیشتر کار شود و جذابیت و زیبایی آن بالا رود. .( محمد مجد ،۱۳۸۳).

اهمیت رابط کاربر

نظام های رایانه ای محیط جدیدی را در اختیار خواننده (کاربر) قرار می‌دهد.که با محیط منابع چاپی بسیار فاصله دارد برای اینکه این منبع جدید بتواند ارتباطی درست و منطقی با کاربر برقرار کند تلاش های زیادی در طراحی آن شده است. رابط کاربر تاثیر ذهنی زیادی بر کاربر می‌گذارد و در و اقع فکر و اندیشه طراحان آن را به کاربر منتقل می‌کند همین تاثیر باعث می شود کاربر از پایگاه اطلاعاتی و نظام رایانه ای شناخت درستی پیدا کند و به نحوی شایسته از آن بهره ببرد. رابط کاربر خوب باعث می شود تا پایگاه یا سایت یا نرم افزار استفاده کنندگان زیادی را به خود جلب کند و آن ها را در حین استفاده و یا در مراحل بعدی از دست ندهد.(یو،۲۰۰۲). در همین زمینه، گالتیز^[۲۰]نیز تأکید می‌کند که طراحی رابط ضعیف منجر به بروز اشتباه، ایجاد عصبانیت، سردر گمی و دستپاچگی و افزایش فشار روانی کاربران می شود.

در حقیقت اهمیت رابط کاربر برای نظام های رایانه ای و پایگاه های اطلاعاتی از آن جهت است که اطلاعات موجود درآن ها را قابل استفاده می‌کند و به کاربر نشان می‌دهد که اطلاعات موجود در یک پایگاه یا سایت یا نرم افزار چه ساختاری دارد و اطلاعات آن چگونه به یکدیگر مرتبط هستند(یمین فیروز،۱۳۸۲). به هر حال با روشن شدن اهمیت رابط کاربر در نظام های رایانه ای، اهمیت طراحی بهینه ی آن نیز آشکار می شود. از این رو طراحان نظام های رایانه ای باید پیش از طراحی، شناخت کاملی از جامعه استفاده کننده به دست آورند تا رابطی کارا و بهینه طراحی کنند.

ماده ۳۶۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است» در خصوص فلسفه وضع این مقرره حقوق ‌دانان معتقدند که قانون گذار در نظر داشته است که چون عقد بیع در بیع عین معین تملیکی به حساب می‌آید و این تملیک بلا فاصله پس از عقد حاصل می‌آید باید مبیع وجود داشته باشد تا موضوع برای تملیک فراهم گردد. از این رو زمانی که در بیع عین معین کالای فروخته شده وجود نداشته باشد معلوم نیست تملیک بر روی چه کالایی صورت گرفته و موضوع قرار داد به کلی مخدوش می‌گردد به همین لحاظ انعقاد بیع معین بدون وجود مبیع به نوعی باعث جهل و غرر می‌گردد که از دیدگاه فقهی و قانونی ممنوع و مردود است به همین خاطر است که برخی از نویسندگان حقوقی در ذیل بحث موجود بودن مبیع اینگونه بیان می‌دارند که: «در موردی که مبیع عین معین یا در حکم آن است، مبیع باید هنگام عقد وجود داشته باشد زیرا در این مورد عقد تملیکی است و مبیع باید موجود باشد تا بتواند مورد انتقال قرار گیرد». (کاتوزیان،۱۳۶۳، د ص ۸۵)

اگر وضع ماده ۳۶۱ قانون مدنی را در حکمت تملیک عین معین هنگام عقد بدانیم تعلیق تملیک بر وجود مبیع با مشکلی مواجه نخواهد بود زیرا به نحوی اثر عقد یعنی تملیک مبیع (تعلیق در منشأ) موضوع تعلیق بوده و معلق علیه یعنی «وجود مبیع» شرط امکان تعلیق مالکیت به خریدار خواهد بود. از این رو تا زمانی که مبیع به وجود نیامده باشد تملیک محقق نخواهد شد و این نکته خود گویای این است که علت اصلی وضع ماده ۳۶۱ قانون مدنی، یعنی تملیک مبیع بعد از بیع عین معین و انتقال آن به خریدار در هنگام انعقاد عقد بیع عین معین وجود ندارد و وجود مبیع که بر این هدف ضروری شمرده شده بود ضرورت خویش را از دست داده و به آینده موکول می‌گردد. ناگفته نماند قبول این استدلال زمانی قابل پذیرش است که تنها علت وضع ماده ۳۶۱ قانون مدنی را «ضرورت تملیک مبیع» بدانیم.

با این حساب آپارتمانی که تنها به صورت عین معین قابل فروش است قابل تعلیق بر وجود نخواهد بود و در صورتی که بر وجود آن در آینده معلق گردد و هنگام عقد وجود نداشته باشد با ماده ۳۶۱ قانون مدنی نیز در تعارض آشکار خواهد بود.

بند دوم: قرار داد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد استصناع

اما در ادامه یکی از عقودی که در نگاه اول شاید به نظر رسد که می‌تواند قالبی برای قرار داد پیش فروش ساختمان باشد عقد استصناع است همان طور که قبلاً آمد که تعریف این عقد گفته‌اند: «مراد از عقد استصناع یا قرار داد سفارش ساخت این است که کسی به نزد صنعتگر بیاید و از او بخواهد تعدادی از کالاهایی که می‌سازد را برای او بسازد. در این حال قراردادی میان این دو. به امضا می‌آید، که صاحب صنعت تعداد مورد توافق را برای وی بسازد و قیمت آن را دریافت دارد». (مؤمن قمی، ۱۳۷۶، ص ۲۰۱)

آنچه که بر ما معلوم است این است که در استصناع ذکر اجل شرط است و در صورت ذکر اجل، قرار داد از حالت استصناع خارج نخواهد شد به علاوه اینکه عقد استصناع یک قرار داد لازم است که هردو طرف در آن خیار خواهند داشت دیگر آنکه آنچه مورد معامله و تعهد قرار می‌گیرد اوصاف آن کاملاً مشخص می‌شود و سازنده مکلف است ان را بر طبق اوصاف توافقی تحویل خریدار دهد.

لذا برای آنچه تحت عنوان استصناع در قالب یک قرار داد قطعی میان سفارش دهنده و سازنده انجام می‌شود مبنی بر اینکه سازنده کالا را بسازد و پس از ساختن آن را به سفارش دهنده بفروشد می‌تواند مالک خوبی برای قرار داد پیش فروش آپارتمان باشد چرا که:

1. 1. در قرار داد استصناع اوصاف باید کاملاً معلوم و معین باشد این در حالی است که در قرار داد پیش فروش آپارتمان نیز باید اوصاف ساختمان پیش فروش کاملاً مشخص و معین باشد در بند ۴ ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان آمده است: «مشخصات کلی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می‌شود مانند موقعیت کاربری، مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما و نوع مصالح مصرفی ساختمان و … باید معلوم باشد.»

1. 1. در قرار داد استصناع اجل در قرار داد ذکر می‌شود و در صورت ذکر اجل ماهیت این قرار داد تغییر پیدا نمی‌کند در قرار داد پیش فروش ساختمان نیز مهلت ساخت و تحویل ساختمان به صورت مشخص و مضبوط در قرار داد ذکر می‌شود و اگر سازنده در مهلت مقررآن را نسازد باید خسارت وارده بر مشتری را جبران نماید این از مفاد ماده ۶ قانون پیش فروش آپارتمان‌ها به روشنی قابل دریافت است در ماده ۶ آمده است «چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرار داد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خرید را ندهد و یا به تعهد خودش عمل ننماید … مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به چیش خریدار بپردازد … اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.»

1. 1. همان‌ طور که قبلاً هم بیان کردیم عقد استصناع یک عقد لازم است فلذا چنانچه صانع یا مستصنع از ایفای تعهدات خود خودداری کنند الزام به اجرای آن می‌گردند و در صورت عدم امکان الزام قرارداد فسخ می‌شود ‌در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز همین گونه است این را می‌توان به صراحت از ماده ۱۶ قانون پیش فروش آپارتمان فهمید در ماده ۱۶ آمده است «در صورت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام کند دفتر خانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مدت یک ماه نسبت به اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

1. 1. همان‌ طور که در مباحث مربوط به عقد استصناع بیان کردیم به طور معمول در زمان انعقاد قرارداد کل ثمن پرداخت نمی‌شود بلکه بخشی از آن به صورت پیش پرداخت و بخشی دیگر به صورت دفعی و یا تدریجی با توجه به توافق طرفین تا زمان تحویل کالا پرداخت می‌گردد درمورد قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز به همین گونه است ‌به این صورت که همه مبلغ در زمان قرارداد پرداخت نمی‌شود بلکه با توجه به توافق طرفین به صورت اقساطی پرداخت می‌شود در ماده ۱۱ قانون پیش فروش آپارتمان آمده است «در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود … و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.»

1. ما ‌در مورد عقد استصناع قائل به انتقال تدریجی مالکیت بودیم به دین گونه که خریدار نسبت به مبلغی که پرداخت می‌کند و قسمتی که توسط سازنده ساخته می‌شود مالک آن می‌گردد این مورد صراحتاً ‌در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان نیز بیان شده است در ماده ۳ قانون پیش فروش آپارتمان آمده است: «پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک پیش فروش شده می‌گردد…»

فلذا با توجه با مطالب فوق قرارداد پیش فروش آپارتمان را می‌توان در قالب عقد اسصناع جای داد بر خلاف نظر بعضی از مولفان حقوقی که قائل به چنین نظری نیستند با دقت در مطالب فوق ملاحضه می‌کنیم که ماهیت این عمل حقوقی تعهد به ساخت، تکمیل و انتقال مالکیت است و این مفاد دقیقاً همان ماهیت عقد استصناع است که به تفصیل بیان شد لذا به نظر می‌رسد باید به قانون گذار بخاطر عنوانی که برای این عمل حقوقی انتخاب ‌کرده‌است خرده گرفت که در نام گذاری این عمل حقوقی از عنوان عرفی و بازاری آن تبعیت ‌کرده‌است نه از ماهیت دقیق حقوقی آن.

سیاست پیشنهادی «کمیته رولستون» بدون تغییر ماهوی تا تعیین یک کمیته اضافی به سرپرستی «راسل برین»^[۹] برای بررسی توصیه های داده شده از طرف «کمیته رولستون» ادامه یافت. «کمیته برین» در سال ۱۹۶۰ گزارش خود را ‌به این صورت ارائه کرد که هرچند از زمان ارائه گزارش رولستون برخی تغییرات در وضعیت ایجاد شده است، ولی نیازی به تغییر اساسی در سیاست ها نیست. همچنین این کمیته این نظر را تأئید کرد که معتاد را باید فرد دچار اختلال روانی دانست تا مجرم.

«کمیته برین» در دومین گزارش خود که در ۱۹۶۵ منتشر کرد ‌به این نتیجه رسید که نگرانی عمده جدید، تجویز بیش از اندازه مواد مخدر به وسیله پزشکان است. از این رو پیشنهاد کرد که فقط پزشکان بخصوصی صلاحیت تجویز هروئین و مرفین به معتادان را داشته باشند و مواد مذبور فقط از مراکز خاصی که تسهیلات درمانی خاصی داشته باشند قابل تهیه باشد. این پیشنهادات از طرف حکومت وقت پذیرفته شد و منجر به تأسیس مراکز درمانی خاص در چندین بیمارستان ارائه کننده خدمات بهداشتی، تحت نظارت پزشکی روان پزشکان مشاور، شد. از این به بعد، هروئین و مرفین فقط به وسیله پزشکانی تجویز می شد که از وزارت کشور اجازه گرفته باشند. در عمل نیز اجازه‌نامه‌های مذبور فقط برای پزشکان شاغل در مراکز درمانی و بیمارستان ها و مؤسسات خاص دیگر صادر شد.

با این حال، تا اوائل دهه ۱۹۶۹، مواد مخدر در بریتانیا مشکل مهمی به شمار نمی آمد و همان گونه که قبلاً نیز گفته شد، مصرف کنندگان مواد مخدر به عنوان مریض هایی تلقی می شدند که نیازمند درمان و مراقبت بودند. ولی از اواخر دهه ۱۹۶۰ به بعد سیاست مواد مخدر انگلستان تحت تأثیر سیاست مواد مخدر آمریکا رنگ کیفری به خود گرفت.به ویژه، جامعه به سبب مرگ ومیر اطفال در اثر مصرف بیش از حد مجاز تریاک به عنوان شربتی مسکن که به صورت شایع و معمول به اطفال داده می شد، جریحه دار شده بود. با این حال، در بریتانیا در حال حاضر پزشکان مجاز می‌توانند برای معتادان، مواد مخدر مورد نیاز را تجویز کنند.

در سال ۱۹۷۱ «قانون سوء مصرف مواد مخدر» به تصویب رسید. قانون مذبور در واقع جایگزین «قانون پیش گیری از سوء مصرف مواد مخدر مصوب ۱۹۶۴» و «قانون مواد مخدر خطرناک مصوب ۱۹۶۵» و جمع قوانین قبلی است و اساس و پایه حقوق مواد مخدر را در بریتانیا تشکیل می‌دهد.

در دانمارک، سبک زندگی مصرف کنندگان مواد مخدر به طور سنتی، مجرمانه و موضوع اصلی مداخله اجتماعی بوده است. ولی وقتی مصرف مواد مخدر در بین جوانان این کشور از اواسط دهه ۱۹۶۰ تا اوایل دهه ۱۹۷۰ گسترش یافت، دولت کمیته ای مشورتی را مرکب از کارشناسان و مأموران دولتی تشکیل داد. این کمیته تحقیقاتی را درباره مشکل مواد مخدر از بعد اجتماعی انجام داد. ‌بر اساس یافته های این کمیته، اعتیاد به مواد مخدر تعامل بین شخص، ماده مخدر و جامعه است که از طریق آن فرد در بستر یک فرهنگ مواد مخدری، اجتماعی می شود و برچسب انحراف می‌خورد. مطالعه مباحثات پارلمانی نیز در این مورد نشان می‌دهد که اکثریت اعضای پارلمان معتقد بودند که اعتیاد به مواد مخدر، بیش از آن که یک بیماری باشد، یک فرایند اجتماعی است.

ولی کمیته مشورتی در دومین گزارش خود اعتیاد را یک بیماری تلقی کرد و بر درمان مصرف کنندگان و معتادان تأکید کرد. با این حال بر دو جنبهدیگر سیاست مربوط به مواد مخدر، کنترل، پیشگیری و روابط بین پیشگیری، کنترل و درمان نیز اشاره کرد. در گزارش کمیته، از مصرف مواد مخدر و اعتیاد به آن به عنوان نشانه تغییر اجتماعی نام برده شد و گفته شد که مؤسسات اجتماعی موجود با این اشخاص به نحو مناسبی برخورد نکرده اند و همین امر سبب ایجاد احساس ناامنی و احساس بیگانگی در جامعه و بین جوانان شده است. این امر مخصوصاً خود را از بعد اجتماعی در قالب بی بهره مندی از مزایای اجتماعی، و از بعد روانی در قالب اشخاص آسیب پذیر نشان داده و باعث شده است همین افراد جذب فرهنگ مصرف مواد مخدر شده و در این فرهنگ اجتماعی شوند. در نتیجه کمیته ‌به این نتیجه رسید که معتادان باید «باز اجتماعی» و درمان شوند.‌به این ترتیب، به نظر می‌رسد دیدگاه غالب درباره معتادان دیدگاه ناظر به معتاد بودن آن هاست ولی در حقوق ایران این دیدگاه، دو وجهی است که بر محور معتاد بیمار ـ مجرم استوار است^[۱۰].

۲-۵-تاریخچه اعتیاد به مواد مخدر

با توجه ‌به این که استعمال موادمخدّر به شیوه کنونی و با این گستردگی که در حال حاضر وجود دارد در زمان حضرت رسول و ائمه ی اطهار نبوده است لذا در خصوص موادّ مخدّر یا اصلاً روایتی وجود ندارد و یا اگر هم وجود دارد ضعفِ سندی دارد .

با توجّه ‌به این نکته : قابل ذکر است که در منابع شیعه دو نوع روایت درباره ی موادّ مخدّر وجود دارد یکی روایتی که حکم روی عنوانِ کلی مثل مسکر ، مُضرّ و … رفته است و می توان آن ها را بر مصداقین موجود در زمان حاضر تطبیق داد و دیگری روایاتی که از نوع خاصّی از موادّ مخدّر اسم برده اند که ضعفِ سندی که اشاره شد بیشتر دامن گیر این دسته از روایات است .

روایات دسته دوّم نیز بر دو قسم هستند :

الف. در برخی از آن ها از نوع خاصّی از مواد مخدر مذمّت شده است که صاحب مستدرک الوسائل^[۱۱] به تعدادی از آن ها اشاره ‌کرده‌است ؛

ب. و در قسم دیگر برای درمان برخی از بیماری ها تجویز شده است .^[۱۲]

در منابع اهل سنت نیز روایاتی درباره ی موادّ مخدّر به چشم می‌خورد .^[۱۳]

در منابع فقهی اعم از شیعه و سنّی از اولین کتب فقهی گرفته تا زمان حاضر در ابواب مختلف و به مناسبت های گوناگون از مواد مخدر بحث شده است . به عنوان مثال در باب نجاست آنجا که بحث از نجاست شراب و مسکرات می شود و هم چنین در مبحث اطعمه و اشربه و نیز در باب حد شارب الخمر و ابواب دیگر .

تلاش های بین‌المللی برای مبارزه با مواد مخدر تقریباً از فوریه ی سال ۱۹۰۹ در شانگهای با حضور نمایندگان سیزده کشور جهان تشکیل شد و به نام « هیئت بین‌المللی تریاک^[۱۴] » شهرت یافت و این کنفرانس ها و پیمان نامه و … ادامه دارد اما تولید و مصرف مواد مخدر هم چنان در سطح جهان وجود دارد و ظاهراًً رو به افزایش نیز است . علت اصلی توفیق نیافتن سازمان های بین‌المللی در امر مبارزه با تولید و مصرف مواد مخدر ، عدم وجود ضمانت اجراهای بین‌المللی است به گونه ای که اگر کشوری در زمینه ی مبارزه با مواد مخدر کوتاه کرد مورد مجازات های اقتصادی یا سیاسی قرار گیرد .

از دیگر سو دامنه ی شمول این اصل بر اساس مقررات قانون آیین نامه ی داخلی مجلس محدود شده است. مطابق ماده ۱۹۸ اصلاحی این آیین نامه حق تحقیق و تفحص شامل “شورای نگهبان، مجلس خبرگان رهبری، مجمع تشخیص مصلحت نظام و پرونده های جریانی مراجع قضایی و امور ماهیتی قضایی نمی شود و ‌در مورد دستگاه هایی که زیر نظر مقام مقام معظم رهبری هستند با اذن معظم له امکان تحقیق و تفحص توسط مجلس وجود دارد.” به نظر می‌رسد، در مقام نظر، این بخش از قانون آیین نامه ی داخلی مجلس با صراحت و اطلاق و عموم مذکور در اصل ۷۶ منطبق نیست و عبارت “تمام امور کشور” تک تک نهادها و مقامات عمومی کشور را در بر می‌گیرد.

به هر حال، بر اساس مقررات پیش گفته، مجلس شورا تقریبا بر تمامی ارکان حکومت نظارت سیاسی دارد و موجب نظارت عمومی می شود، البته سیاسی بودن تحقیق و تفحص بدان معنا نیست که نمایندگان از آن به عنوان ابزار سیاسی و جناحی استفاده کنند و آن را به عامل فشار بر علیه رقبای جناحی و حزبی خویش تبدیل کنند^[۱۰۷]، انجام تحقیق و تفحص سبب شفاف شدن عملکرد نهاد تحت تحقیق و همچنین رشد اگاهی های عمومی در این زمینه می شود. این اقدام در نهایت بر شکل گیری داوری سیاسی شهروندان و افکار عمومی تاثیر می‌گذارد. این گونه داوری ها و افکار عمومی نیز به نوبه ی خود به طور غیر مستقیم تعیین کننده ی انتصاب های عمومی است و به طور مستقیم نتایج انتخابات گوناگون را رقم می زند. نظارت سیاسی دارد ‌به این دلیل که تحقیق و تفحص های مجلس می‌تواند زمینه ساز طرح دعوا در دادگاه های صالح و یا سلب قدرت از مقامات حکومتی شود.

1. نظارت بر شوراهای اسلامی

بر اساس ماده ۱۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران، پاره ای از مقامات می‌توانند در جلسات شورای اسلامی حوزه ی مسئولیت، خود بدون حق رأی‌ شرکت کنند. نمایندگان در مجلس شورای اسلامی از جمله ی این مقامات هستند. حضور نمایندگان در این جلسات به واقع بر شیوه ی عمل شوراها تاثیر می‌گذارد و نیز اطلاعات لازم را به منظور اعمال نظارت در اختیار نمایندگان قرار می‌دهد.

افزون بر این و مهم تر سه نفر از نمایندگان مجلس شورای اسلامی (دو نفر از اعضای کمیسیون شوراها و امور داخلی کشور و یک نفر از اعضای کمیسیون اصول ۸۸ و ۹۰ قانون اساسی) در هیئت مرکزی حل اختلاف و رسیدگی به شکایات که به منظور رسیدگی به شکایات مبنی بر انحراف شوراها از وظایف قانونی تشکیل می‌شوند عضویت دارند. همچنین دو نفر از نمایندگا استان مربوط در مجلس شورا عضو هیئت حل اختلاف و رسیدگی به شکایات استان است.^[۱۰۸] در صورتی که شوراهای تحت نظارت این هیئت ها درمدت مقرر قانونی در پاسخ به اعتراض به مصوبات از نظر ذی ربط ارجاع می شود. این هیئت موظف است ظرف بیست روز به موضوع رسیدگی و اعلام نظر کند^[۱۰۹] افزون بر این هرگاه شورا اقداماتی بر خلاف وظایف مقرر یا مخالف مصالح عمومی کشور و یا حیف و میل و تصرف غیر مجاز در اموالی که وصول و نگهداری آن را به نحوی به عهده دارد انجام دهد، به پیشنهاد کتبی فرماندار، موضوع جهت انحلال شورا به هیئت حل اختلاف استان ارجاع می شود. این هیئت پس از رسیدگی به شکایات، می‌تواند شوراهای روستا را منحل کند و ‌در مورد سایر شوراها، در صورت انحراف از وظایف قانونی، به هیئت مرکزی پیشنهاد انحلال می‌دهد. البته شوراهای منحل شده می‌تواند ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ رأی‌ در اعتراض به دادگاه صالح شکایت کند و دادگاه مکلف است خارج از نوبت ‌به این شکایات رسیدگی کند.^[۱۱۰]در صورتی که هر یک از اعضای شوراها شرایط عضویت را از دست داده یا در انجام وظایف قانونی خود مرتکب قصور یا تقصیر شده با اقدامی که موجب توقف یا اخلال در انجام وظایف شورا شود یا عملی خلاف شئون اعضای شورا انجام داده باشد، به یکی از مجازات های اخطار کتبی با درج در پرونده ی شورایی بدون اعلان عمومی اخطار کتبی با درج در پرونده ی شورایی و اعلان عمومی، کسر از مبالغ دریافتی بابت عضویت در شورا(حقوق، حق الجلسه و عناوین مشابه) حداکثر تا یک سوم از یک ماه تا یک سال محرومیت از عضویت در هیئت رئیسه ‌و نمایندگی درشوراهای فرادست وعناوین مشابه حداقل به مدت یک سال سلب عضویت موقت از یک ماه تا یک سال، سلب عضویت برای باقی مانده ی دوره شورا، ممنوعیت ثبت نام در انتخابات شوراها برای مدت حداقل یک دوره، سلب عضویت دائم از عضویت در شورا وممنوعیت ثبت نام در انتخابات شوراها محکوم می شود. افزون بر این افرادی که از آن ها سلب عضویت می شود می‌توانند به دیوان عدالت اداری شکایت نمایند که دیوان خارج از نوبت به مورد رسیدگی می‌کند و رأی‌ آن قطعی و لازم الاجرا است. اعضایی که به سایر مجازات ها محکوم شده اند می‌توانند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی‌ به هیئت حل اختلاف مرکزی شکایت نماید و هیئت مذکور خارج از نوبت به موضوع رسیدگی خواهد کرد.^[۱۱۱] نحوه ی رسیدگی به اتهامات اعضای شورای روستا و بخش،‌ به پیشنهاد شورای شهرستان و یا فرماندار،‌‌در مورد شورای شهر و شهرستان، به پیشنهاد شورای استان ویا استاندار و تصویب هیئت حل اختلاف استان، ‌در مورد اعضای شورای استان، به پیشنهاد شورای عالی استان ها و استاندار و ‌در مورد شورای عالی استان ها، به پیشنهاد وزیر کشور و تصویب هیئت حل اختلاف مرکزی^[۱۱۲]

نقش هیئت های یاد شده در انحلال شوراهای تحت نظارت تا حدی شبیه به نقش مجلس در رسیدگی به شکایات ارسالی به کمیسیون اصل ۹۰ و اعمال حق سوال و استیضاح است. از این رو به رغم اینکه نمایندگان مجلس در هیئت های یاد شده در اقلیت هستند، مجلس شورا می‌تواند بر شیوه ی کار شورا ها و عملکرد اعضای آن ها نظارت داشته باشد.

گفتار دوم:نظارت درونی

افزون بر نظارت های فراگیر بیرونی، مجلس شورا بر اجزای خود نیز نظارت دارد. از باب نمونه به مواردی چند اشاره می شود:

بند اول: نظارت بر کمیسیون ها و هیات رئیسه