از اوایل دهه ۸۰
فراهم آوردن زمینه های تعامل مشترک میان دولت و بخش خصوصی
برنامه چهارم توسعه
شکست دولت
بعد از جنگ تحمیلی تا شروع دهه ۸۰
اعمال سیاست های تعدیل و آزادسازی اقتصادی
برنامه های اول، دوم و سوم توسعه بعد از انقلاب
دولت به عنوان پیشران نخست
از ابتدای قرن حاضر تا اول دهه۷۰شمسی
دولت انحصارگر بزرگ در عرصه اقتصاد ایران
تمامی برنامه های توسعه قبل از انقلاب
نمودار ۲: شکل‌گیری برنامه های توسعه در رده‌های زمانی مداخله دولت(به نقل از (حسینی & شفیعی, ۱۳۹۲))
چارچوب سیاست گذاری در بخش مسکن
برنامه اول توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی(۱۳۷۲-۱۳۶۸)
این برنامه در شرایطی آغاز شد که بخش مسکن با رکود مواجه بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲) و سهم زمین در قیمت مسکن بسیار بالا بود. در این دوره تغییر رویکرد از سیاست‌ واگذاری زمین ارزان‌قیمت از افراد به تعاونی ها صورت گرفت (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). اهداف کمی این برنامه، تولید ۲۲۸۵ هزار واحد مسکونی و ایجاد ۲۰۴ میلیون مترمربع زیربنای مسکونی بوده و اهداف کیفی آن تغییر ترکیب شیوه ­های ساخت در جهت ایجاد ساختمان­های بادوام و افزایش نسبت این ساختمان­ها در کل ساختمان­ها و ارتقای نسبت سرانه­ی موجود مسکن در کشور و هدایت تولید مسکن با زیربنای کمتر و کیفیت بهتر و متناسب با سرانه­ی ملی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, ۱۳۶۹, ص. ۱۱-۶). خط­مشی­های این برنامه عبارت بودند از: ۱- تشویق بخش خصوصی- تعاونی و سازمان­های مالی به تولید انبوه واحد مسکونی؛ ۲- اولویت دادن به مناطق جنگ­زده؛ ۳- اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری؛ ۴- تدوین و اجرای ضوابط و استانداردهای لازم برای به حداقل رساندن هزینه­ احداث ساختمان ضمن توجه به حفظ سطح کیفی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, ۱۳۶۹, ص. ۵۰ و ۳۵). شاخص‌های مهم در برنامه اول توسعه عبارتند از:
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

• • تغییرات جمعیت و خانوار و نرخ رشد آن­ها؛

• • متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده؛

• • شیوه ساخت و نوع مصالح واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی در ساختمان؛

• • تعداد واحدهای مسکونی و مساحت زیربنای مسکونی تولید شده؛

• • سهم سرمایه ­گذاری در مسکن به تفکیک بخش­های دولتی و خصوصی؛

• • مقدار و سهم زمین­های اختصاص یافته به مسکن بر حسب دولتی و خصوصی؛

• • نیروی انسانی شاغل در بخش ساختمان و شاخص دستمزد کارگران ساختمانی(عزیزی م. , ۱۳۸۳; خدابخش, ۱۳۷۹)؛

به‌طورکلی در این دوره مجموعه‌ای از سیاست‌های مرتبط با تقویت وجه تقاضا اتخاذ شد. اما این سیاست‌ها عملا به‌‌دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. در نتیجه اعتبارات عمرانی و بانکی کمتری به بخش مسکن تخصیص یافت و از سوی دیگر، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید باعث کاهش توان مالی خانوارها شد و آثار مخربی را بر بخش مسکن به جای گذارد (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(۱۳۷۸-۱۳۷۴)
این برنامه در شرایطی شکل گرفت که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار پایین بوده و قیمت تمام شده مسکن از قیمت فروش آن بیشتر بوده است (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). این برنامه در بخش مسکن با اهداف خاص خود مانند نوسازی بافت­های فرسوده و تجمیع قطعات در مناطق شهری کشور و کمک به اقشار آسیب­پذیر و آسیب­دیدگان از سوانح طبیعی و … تدوین شد (عزیزی, ۱۳۸۳) و شعار اصلی آن”پاک” یعنی پس­انداز، انبوه­سازی و کوچک­سازی است، عملا انبوه­سازی محور تنظیم سیاست­های برنامه دوم قرار گرفت.
در این برنامه، بخش غیر دولتی مسکن متشکل از سه زیر بخش زیر است:

1. 1. مسکن آزاد: فاقد استانداردهای الگوی مصرف مسکن است و دولت از آن هیچ حمایتی به عمل نمی­آورد. قیمت آن بر اساس قانون عرضه و تقاضا و تعادل بازار تعیین می­گردد. در واقع اینگونه مساکن توسط بخش خصوصی و بیشتر برای گروه ­های درآمدی بالا و متوسط جامعه ساخته می­ شود.

1. 1. مسکن حمایت شده: بر اساس استانداردهای الگوی مصرف احداث و دولت برای تشویق سازندگان و حمایت بهره­برداران، از آن حمایت می­ کند. حمایت دولت شامل پرداخت یارانه بابت حق انشعاب آب، برق، گاز، عوارض زیربنا و وام­های ارزان­قیمت است.

1. 1. مسکن اجتماعی: عمدتا مترتب بر اهداف اجتماعی است و بر اساس حداقل­های قابل قبول و احیانا پایین­تر از استانداردهای الگوی مصرف مسکن تولید می­ شود (پورمحمدی م. ر., ۱۳۸۵, ص. ۱۳۴).

با توجه به این که سیاست های پولی دولت در بخش مسکن از این برنامه آغاز می شود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه) برنامه با اتکاء به تامین بخش خصوصی از سود مورد انتظار سیستم بانکی و نیز تامین بخشی از سرمایه مورد نیاز ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد توسط دولت به‌طور روشن و دقیقی به تعریف گروه هدف می‌پردازد و در این راستا با طبقه‌بندی طرف تقاضا اهداف کمی خود را با تقویت سیاست‌های طرف عرضه تعیین نموده است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
شاخص‌های مسکن در برنامه دوم توسعه:

• • تولید واحدهای مسکونی مورد نیاز به تفکیک بخش­های دولتی و غیردولتی؛

• • متوسط سطح زیربنا در مناطق شهری و روستایی؛

• • نرخ تخریب در مناطق شهری و روستایی؛

• • هزینه احداث یک مترمربع زیربنا در مناطق شهری و روستایی؛

• • سرمایه ­گذاری در بخش مسکن به تفکیک بخش­های دولتی و غیردولتی؛

• • چگونگی تامین اراضی مسکونی؛

هدف­های کیفی برنامه دوم عبارت بودند از: حفظ تراکم خانوار در واحد مسکونی تا پایان برنامه دوم، استفاده بهینه از زمین و توسعه منظم شهری از طریق آماده ­سازی اراضی و تکمیل سکونتگاه­های جدید، افزایش سهم تولید انبوه مسکن با گرایش به سوی الگوی سکونتگاه­های جمعی در شهرهای بزرگ، نوسازی بافت­های فرسوده و تجمیع قطعات در مناطق شهری کشور و کمک به اقشار آسیب­پذیر و آسیب­دیدگان از سوانح طبیعی.
گزارش­های برنامه نشان می­دهد که از لحاظ تعداد واحد و زیربنای پیش ­بینی شده، برنامه دوم به اهداف خود رسیده، اما مانند برنامه اول از لحاظ پایین آوردن متوسط زیربنا ناموفق بوده است (عزیزی م. , ۱۳۸۳).
برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(۱۳۸۳-۱۳۷۹)
برنامه سوم زمانی تهیه گردید که درآمد نفتی کشور به شدت کاهش یافته بود. پیامد این امر کاهش رشد اقتصادی کشور بوده است. البته شرایط اقتصادی کشور، در اولین سال برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بهبود یافت، به‌طوری‌که تولید ناخالص داخلی با رشدی معادل ۵٫۱ درصد از پیش‌بینی سال اول برنامه، یعنی ۴٫۵ درصد، فراتر رفت. این امر به نوبه خود می‌تواند تحقق اهداف برنامه در دستیابی به کاهش تورم و افزایش اشتغال را تسهیل نماید. تحولات مثبت در بازار جهانی نفت به همراه اجرای مقررات جدید تجارت خارجی نیز وضعیت تراز پرداخت‌های کشور را بهبود بخشید. در این رابطه، افزایش سهمیه ایران در اوپک و افزایش تولید نفت خام و فرآورده‌های نفتی به ایجاد تحرک و رونق در فعالیت‌های اقتصادی منجر گردید (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۰۹).
طبق سند برنامه سوم توسعه، جمعیت کشور در سال ۱۳۷۹، معادل ۶۳٫۸۶ میلیون نفر برآورد شده است که ۴۰٫۸ میلیون نفر آن را جمعیت شهری(۶۳٫۸%) و ۲۳٫۰۷ میلیون نفر را جمعیت روستایی(۳۶٫۲%) تشکیل می‌دهند (همان).
این برنامه، از نظر بخش مسکن زمانی تهیه گردید که این بخش وارد یک رکود شده بود (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۱۰-۲۰۹; قنبری & ظاهری, ۱۳۸۹) و برنامه‌ریزان با کمبود زمین مواجه بودند. از مشکلات دیگر در ابتدای شروع این برنامه ارائه زمین بدون خدمات به مردم، در دوره‌های قبل بود (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). در این برنامه نیز مانند برنامه‌های قبلی بر حل مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد و آزادسازی بازار مسکن تاکید شده است. همچنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی از زمره سیاست‌های مورد تاکید در برنامه مسکن است. در این برنامه، بر نقش سیاست‌های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام تاکید زیادی شده است. بر اساس قانون برنامه، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شده است که اقدامات لازم را در رابطه با ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق رهن ثانویه و مشارکت بخش مسکن در بازار بورس به عمل آورد. همچنین پلکانی کردن اقساط تسهیلات بانکی تدریجی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد از زمره سیاست‌های پیشنهادی در برنامه سوم توسعه است. در راستای آزادسازی مالی، بانک مرکزی مکلف به تدوین مقررات لازم برای اعطای آزادی عمل بیشتر به بانک‌های تجاری جهت تعیین نرخ سود وام مسکن شده است. در کنار این مسئله، ورود موسسات مالی غیر دولتی از دیگر سیاست‌های پیشنهادی دولت در بخش مسکن است (عبدی, مهدیزادگان, & کردی, ۱۳۹۰, ص. ۲۱۰-۲۰۹; قنبری & ظاهری, ۱۳۸۹)
در سیاست‌های زیرمجموعه برنامه سوم هر دو وجه عرضه و تقاضا مورد توجه قرار گرفت (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲) و این برنامه به روال برنامه اول تدوین شد و با برنامه دوم تفاوت­های زیادی داشت. نکته مثبت این برنامه، استفاده از شاخص­ های بیشتر بود و نیز چشم­انداز بلندمدت بخش و سیاست­های راهبردی و اجرایی برنامه نیز که در برنامه ­های قبلی کمرنگ­تر بود، در این برنامه به صورت روشن پیش ­بینی شده بود (عزیزی, ۱۳۸۳). هدف کمی برنامه سوم کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی از ۱٫۱۶ در سال ۱۳۷۸ به ۱٫۱۲ در سال پایانی برنامه(۱۳۸۳) بوده و اهداف کیفی آن، کاهش متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی و کاهش استهلاک واحدهای مسکونی بودند (گزارش اقتصادی سال ۱۳۸۲ و نظارت بر عملکرد چهار ساله اول برنامه توسعه, ۱۳۸۳, ص. ۱۵۱۴).