رکن مادی اساسی مشترک صُور اربعه مذکور، انجام فعل مثبت مادی است. به تعبیر دیگر، رکن مادی جرم را اعمال مثبته مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی تشکیل می‏دهد و فعل منفی در اینجا محلی از اعراب ندارد.
نکته مهمی که در رابطه با موارد مطروحه در شق پنجم ماده ۱۰۰ وجود دارد، این است که: «قانونگذار اعمالی را که جعل اصطلاحی نیستند، جعل محسوب داشته است^[۷۴].» علاوه آن که در ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی، معدوم کردن دفاتر ثبت (قسمت اول شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت) به عنوان جرمی مستقل مطرح و پیش بینی شده است. مطابق این ماده: «هرگاه بعض یا کل نوشته‏ها یا اسناد یا اوراق یا دفاتر یا مطالبی که در دفاتر ثبت و ضبط دولتی مندرج یا در اماکن دولتی محفوظ یا نزد اشخاصی که رسماً مأمور حفظ آنها هستند سپرده شده باشد، ربوده یا تخریب یا برخلاف مقررات معدوم شود، دفتردار و مباشر ثبت و ضبط اسناد مذکور و سایر اشخاصی که به واسطه اهمال آنها جرم مذکور وقوع یافته است، به حبس از ۶ ماه تا دو سال محکوم خواهند شد.»
بنابراین جرم مذکور به جرم موضوع ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی شباهت و همخوانی بیشتر دارد. معدوم کردن دفاتر به مفهوم اتلاف، تخریب، محو و نابودی یک اثر نزدیکتر است. مفهوم جعل، بقای یک اثر و به وجود آوردن تغییراتی درآن می‌باشد. تغییرات مادی یا معنوی در صورتی که متقلبانه باشد جعل تعریف می‌شود. در این ماده تغییرات مادی یا معنوی در «دفاتر» ثبتی ایجاد نمی‌شود. لذا آوردن این موضوع در زیر مجموعه جعل اشتباه به نظر می‌رسد.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

۶- ثبت اسناد انتقالی با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده
انتقال یعنی زوال مالکیت مالک نسبت به مال(یا اموال) معین به نفع مالک جدید به نحوی که ید مالک نخستین به مالک جدید منتقل شود. انتقال بر دوقسم است: الف) انتقال مسبوق به نقل؛ مانند بیع(بیع: تملک عین به عوض معلوم) ب) انتقال غیر مسبوق به نقل؛ همچون انتقال ترکه به ورثه متوفی. معمولا اولی را نقل ودومی را انتقال می‌گویند.^[۷۵]
اسناد انتقالی، اسنادی است که محتویات و مندرجات آن حاکی از نقل و انتقال عین، منفعت یا حقی از شخصی به شخص دیگر باشد. مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و سردفتران اسناد رسمی، چنانچه مبادرت به ثبت چنین اسنادی نمایند که قانوناً مجاز به آن نمی‏باشند و به تعبیر دقیق حقوقی، فعل مثبت مادی ثبت کردن را انجام دهند و این فعل نیز با علم و اطلاع نسبت به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد، با جمع دیگر شرایط مطمح نظر قانونگذار، مرتکب جرم مندرج در شق ششم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند. داشتن علم در خصوص عدم مالکیت انتقال دهنده، شرط لا یتجزای جرم یاد شده است.
۷- ثبت اسناد فاقد اعتبار
این شق شامل دو قسمت می‏شود:
– ثبت سندی که به طور وضوح سندیت نداشته باشد
– ثبت سندی که به طور وضوح از سندیت افتاده باشد
اگر ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی را که در مقام تعریف سند برآمده است در نظر بگیریم، منظور قانونگذار از «سندیت نداشتن» معلوم و مبرهن می‏گردد. مطابق این ماده: «سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» پس، اگر سندی در مقام دعوی یا دفاع ارزش اثباتی نداشته باشد، سندیت ندارد. به عنوان نمونه: بنچاق سند قطعی منقولی که مندرجات آن حکایت از نقل و انتقال یک دستگاه اتومبیل می‏نماید، به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارائه می‏شود. این سند متأسفانه به امضای احدی از متعاملین نرسیده است، لیکن امضای متعامل دیگر و سردفتر و دفتریار تنظیم کننده سند را دارا است. اظهر من الشمس است که چنین سندی مطابق قوانین و مقررات موضوعه کشور فاقد سندیت است، زیرا شرایط مطمح نظر قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارد. حال، چنانچه سردفتر اسناد رسمی که چنین سندی به وی ارائه و تسلیم شده است، آن را به عنوان سند مالکیت قلمداد نماید و بر این اساس، مبادرت به تنظیم و ثبت سند اقرار یا تعهد نماید، با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی مرتکب جرم مندرج در صدر شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.
منظور از «از سندیت افتادن» این است که سندی در اصل دارای سندیت و ارزش اثباتی باشد ولی به مرور زمان سندیت و ارزش اثباتی خود را از دست داده باشد. ذکر مثالی ما را در پی بردن به مطلب کمک می‏کند: شخصی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و وکالت فروش خانه‏اش را به دیگری واگذار می‏نماید. سپس وی با بهره گرفتن از اختیار قانونی پیش بینی شده در ماده ۶۷۸ قانون مدنی^[۷۶] در همان دفترخانه حاضر شده و وکیل را از وکالت نامه عزل می‏نماید. دفترخانه از طریق اجرای ثبت اخطاریه عزل را به وکیل ابلاغ می‏نماید و وکیل نیز از آن آگاهی می‏یابد و در نهایت وکالت مرتفع می‏گردد. منتهای مراتب وکیل کذایی با در دست داشتن بنچاق وکالت نامه که واضحاً از سندیت افتاده است به همان دفترخانه مراجعه می‏نماید و رقبه مورد وکالت را به شخص دیگری می‏فروشد و دفترخانه نیز مبادرت به تنظیم سند قطعی غیر منقول در این خصوص بنماید، در این صورت مسئول چنین دفترخانه‏ای با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی، مرتکب جرم مندرج در قسمت اخیر شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.
نکته: به نظر می‏رسد تشخیص «به طور وضوح» سندیت نداشتن یا از سندیت افتادن سند، به عهده قاضی محکمه رسیدگی کننده به جرم باشد.
در جمع بندی رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۰۰ قانون ثبت، بایستی اشعار داشت که فعل مثبت مادی اساس و پایه رکن یاد شده جرم موضوع بحث را تشکیل می‏دهد.
ج) رکن معنوی
جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت، هرچند از لحاظ اجزای رکن مادی با جرم جعل به معنی‏الاعم تفاوت دارد، از نظر رکن معنوی با جرم اخیر الذکر یکسان است. به تعبیر دیگر، این دو جرم رکن معنوی یگانه‏ای دارند؛ با این توضیح که جرم مذکور در ماده ۱۰۰ در زمره جرائم عمدی است که شخص مرتکب بایستی قصد تقلب و اضرار به غیر را داشته باشد. به تعبیر دقیق حقوقی، شخص مرتکب هم سوء نیت عام داشته باشد، یعنی بداند اعمالی که انجام می‏دهد نامشروع و غیر قانونی است و هم سوء نیت خاص را دارا باشد. یعنی بداند اعمال غیر مشروع و خلاف قانونش ممکن است باعث ضرر و زیان و ورود خسارت مادی و معنوی به اشخاص یا اجتماع گردد؛ اعم از این که برای شخص خود نفع نامشروعی را تحصیل کرده باشد یا این که خود وی از اقدامات مجرمانه‏اش منتفع نگردیده، بلکه شخص یا اشخاص دیگری از این اقدامات استفاده نامشروع بنمایند^[۷۷]. با این وجود دونکته ظریف درباره رکن معنوی این جرم وجود دارد. اولین نکته ذکر و گنجاندن کلمه «عامداً» در متن ماده ۱۰۰ قانون ثبت است و دومین نکته، درج کلمه «علم» در شق ششم ماده مارالبیان می‌باشد. درج وذکر چنین قیودی در ماده قانونی یاد شده، باعث می‌گردد که بار اثباتی عمدی بودن و عالم بودن شخص مرتکب نسبت به جرم ارتکابی بر روی دوش مدعی العموم قرار گیرد، علاوه آن که عمدی بودن جرم در همه شقوق و عالم بودن مرتکب در شق ششم فرض مسلم تلقی نشود بلکه در این راستا، هم عمدی بودن جرم و هم علم مرتکب با توجه به مسایل صدرالتوصیف باید اثبات واحراز گردد.
جرم یادشده، ازجرائم عمومی وغیرقابل گذشت می‏باشد. دلیل براین مدّعا، علاوه بر اصل کلی عمومی وغیر قابل گذشت بودن جرائم، عدم ذکر خصوصی و قابل گذشت بودن این جرم و جرم جعل اسناد رسمی در ماده ۵۲۷ قانون مجازات اسلامی که در مقام احصای جرائم خصوصی و قابل گذشت است، می‏باشد.
بند دوم: تصدیقات خلاف واقع مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک
مطابق ماده ۱۰۳ قانون ثبت: «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود.»
مستخدمین و مأمورین دولتی و صاحبان حِرَف، بالاخص حِرَف مهم اجتماعی، امین دولت و مردم محسوب می‏شوند. اینان ملزمند وظایف مرجوعه و تکالیف مقررّه را در نهایت صداقت، راستی، پاکی و امانت انجام دهند و در همه حال، قوانین و نظامات حاکم بر اجتماع را محترم شمارند تا جامعه در مسیر سعادت، ترقی، اصلاح و پیشرفت قرار گیرد. به همین لحاظ، بعضی از ایشان در بدو استخدام و اشتغال به کار برای آگاهی یافتن نسبت به مسوءولیت خطیر و وظایف و تکالیف عظیم خود، اتیان سوگند می‏کنند. قضات، سردفتران اسناد رسمی و پزشکان چنین‏اند. فی المثل طبق ماده ۱۶ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، سردفتران و دفتریاران قبل از اشتغال به کار باید سوگند یاد نمایند که متن سوگند نامه برابر ماده ۷ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، به شرح ذیل است:
«اینجانب امضا کننده ذیل خداوند را شاهد اعمال خود گرفته و سوگند یاد می‏کنم که قوانین و نظامات کشور خاصه قوانین و نظامات مربوط به دفاتر اسناد رسمی را محترم شمرده، در کمال بی طرفی و پاکدامنی به وظایف مرجوعه قیام و اقدام نمایم.»
در این راستا، مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک با توجه به این که به طور مستقیم با حقوق مردم و جامعه سروکار دارند و به وسیله تنظیم و ثبت اسناد، این حقوق را تثبیت می‏کنند، وظایف و تکالیفی به مراتب سنگین‏تر از دیگران دارند. از این رو است که قوانین و مقررات ثبتی تأکید می‏نماید که اشخاص مذکور نباید از مسیر عفاف و پاکدامنی خارج شوند و همچنین نباید در انجام امور محوله از شخص یا اشخاصی جانبداری نمایند. دادن تصدیقات خلاف واقع، یکی از موارد بارز خروج از جاده اعتدال و بی طرفی است. به همین خاطر، قانونگذار چنین عملی را طبق ماده ۱۰۳ قانون ثبت جرم دانسته و مُعْطی تصدیق خلاف واقع را مجرم و مستوجب مجازات تشخیص داده است.
این جرم همانند اکثر جرائم دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی می‏باشد.
الف) رکن قانونی
با توجه به این که ماده ۱۰۳ قانون ثبت مرتکبین جرم موضوع ماده یاد شده را در حکم جاعلین اسناد رسمی قلمداد نموده است، باید گفت که علاوه بر ماده مارالبیان، مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی که پیش از این از آنها سخن به میان آمد، رکن قانونی جرم مورد بحث را تشکیل می‏دهند.
ب) رکن مادی
این رکن از دو جزء اصلی تشکیل شده است:
– دادن تصدیق
– خلاف واقع بودن تصدیق داده شده
تصدیق، در لغت به معنی «باور کردن، به راست داشتن، به درستی چیزی اقرار کردن، مقابل تکذیب است^[۷۸]» دادن تصدیق یک اقدام عملی و به تعبیر حقوقی، فعل مثبت مادی است که عمدتاً به صورت مکتوب محقق می‏گردد. این عمل مثبت می‏تواند در قالب اعطای گواهی به درخواست شخص متقاضی یا در پاسخ استعلام و استفسار مقامات ذی ربط به منصه ظهور برسد. سوالی که در این جا می‏توان مطرح کرد این است که آیا دادن تصدیق به صورت قول و گفتار «شفاهی» مشمول ماده ۱۰۳ قانون ثبت می‏گردد یا خیر؟
ابتدا باید گفت که در عالم خارج، دادن تصدیق به صورت قول و گفتار «شفاهی» میسور و امکان‏پذیر است. فرض نماییم شخصی به وسیله تبانی با رییس ثبت اسناد و املاک و با در دست داشتن سند مالکیت جعلی جهت اخذ و دریافت وام به بانکی مراجعه می‏نماید و رییس بانک پس از ملاحظه سند مالکیت، به منظور تسریع در کار متقاضی، تلفنی از اداره ثبت محل وقوع ملک در مورد مالکیت شخص مورد نظر در رقبه کذایی استفسار می‏نماید و رییس ثبت محل با وجود عدم مالکیت شخص مورد بحث نسبت به رقبه مورد استفسار بانک، در پاسخ اظهار می‏دارد که متقاضی، مالک است و بانک نیز به تبع آن، قرارداد تسهیلات بانکی در قالب یکی از عقود و عملیات بانکی منعقد می‏نماید.
اما در پاسخ به پرسش طرح شده می‏توان گفت: اگر به سیاق عبارات ماده ۱۰۳ قانون ثبت و کلمه تصدیقات توجه نماییم، می‏بینیم که ماده مذکور و کلمه تصدیقات، اطلاق دارد و مطابق قواعد اصولی شامل هر نوع تصدیقاتی اعم از کتبی یا شفاهی (نوشتاری یا گفتاری) می‏گردد و از طرف دیگر، تصدیقات اخیر الذکر به عنوان یک واقعیت قضایی در جامعه مطرح است، لذا تصدیقات به صورت قول و گفتار «شفاهی» مشمول جرم ماده ۱۰۳ قانون یاد شده می‏شود. لیکن این نظریه و عقیده نیز قابل دفاع می‏باشد که اولاً، در عرف، دادن تصدیق به صورت مکتوب معنا پیدا می‏کند. ثانیاً، منظور صریح قانونگذار از تصدیقات در جرائم تصدیقات خلاف واقع موضوع مادتین ۵۳۹ و ۵۴۰ قانون مجازات اسلامی^[۷۹] تصدیقات مکتوب است. پس، دادن تصدیق شفاهی (قول و گفتاری) مشمول جرم ماده ۱۰۳ قانون ثبت نمی‏شود. این نظریه با اصول کلی حاکم بر حقوق جزا مانند قاعده تفسیر به نفع متهم و اصل تفسیر مضیق قوانین کیفری، سازگارتر است^[۸۰].
تصدیقات اعطایی باید خلاف واقع باشد. منظور از خلاف واقع بودن، دروغی و غیر حقیقی بودن تصدیق است و الاّ چنانچه تصدیق مطابق با واقع باشد، معطی تصدیق مرتکب خلاف و جرمی نشده است، بلکه به وظیفه قانونی خود عمل نموده است. مثالهای پیشین تبیین کننده تصدیقات خلاف واقع می‏باشد.
ج) رکن معنوی
بر اساس اصول کلی حقوق جزا، عمدی بودن جرائم اصل است و در جرم ما نحن فیه با توجه به درج کلمه «عامداً» در متن ماده ۱۰۳، عمدی بودن جرم مسلم و یقینی است. در این جرم، شخص باید بداند که عمل ارتکابی‏اش غیر مشروع است (سوء نیت عام) و با این عملش ممکن است به اشخاص یا اجتماع خسارت و ضرر و زیان اعم از مادی و معنوی وارد آید (سوء نیت خاص). تذکر این نکته ضروری است که ذکر کلمه عامداً در ماده ۱۰۳ قانون ثبت مؤید این مطلب است که رییس محکمه رسیدگی کننده به جرم مذکور باید عمد مرتکب را اثبات نماید.
در خاتمه، باید اذعان داشت که جرم موضوع بحث از جمله جرائم عمومی است و حتی با گذشت شاکی خصوصی، تعقیب چنین جرمی موقوف نمی‏شود. مؤید این نظر، علاوه بر اصل کلّی عمومی بودن جرائم در حقوق جزا، ماده ۷۲۷ قانون مجازات اسلامی است. این ماده با وجود این که جرائم قابل گذشت را برشمرده است، ذکری از جرم مندرج در ماده ۱۰۳ قانون ثبت و حتی جرائم مذکور در مادتین ۵۳۹ «تصدیقات خلاف واقع پزشکان» و۵۴۰ «سایر تصدیق نامه‏های خلاف واقع» قانون مجازات اسلامی که با ماده ۱۰۳ قانون ثبت وحدت ملاک دارند و به تعبیر ساده‏تر «هم خانواده» هستند، به میان نیاورده است.
فصل دوم
جرائم ثبتی خاص ،
واکنشهای کیفری و درآمدی بر مراجع قضایی صالح در جرائم ثبتی
مبحث نخست: جرائم ثبتی اسناد و املاک خاص
با بررسی مجموعه قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک، به چهار جرم ثبتی «اسناد و املاک» خاص برمی‌خوریم که آنها را در چهار گفتار مورد بحث قرار می‌دهیم.
گفتاراول: مفلس قلمداد نمودن خود به منظور فرار از ادای حق دیگری
مطابق ماده ۴۵ قانون ثبت: «اگر به واسطه عدم اقدام در مورد مواد ۱۷ و ۱۸ و ۱۹، ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود، عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوی با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در ماده فوق هم با این که مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر عالم بوده، به عمل نیامده است، قائم مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید بر علیه مستدعی ثبت اقامه دعوی نماید. مبدأ پنج سال مذکور فوق در مورد وراث کبیر و وراثی که ولی خاص (پدر یا جد پدری یا وصی منصوب مسلم الوصایه) دارند از تاریخ فوت و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه محسوب می‌شود. در مورد این ماده چنانچه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری انتقال داده و در موقع اجرای حکم مفلس باشد و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یکسال تا دو سال محکوم خواهد شد. تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت، تعقیب موقوف می‌شود.»
برای ورود به بحث ابتدا باید مواد ۱۷، ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت را مورد توجه قرار دهیم:
مطابق ماده ۱۷ قانون ثبت: «هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده و در جریان باشد، کسی که طرف دعوی با تقاضا کننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد.»
تبصره: «در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره ثبت تسلیم گردیده، موافق ماده ۱۶ عمل خواهد شد.»
ماده ۱۸ قانون ثبت بیان می‌دارد: «در صورتی که محکمه قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید، مکلف است پس از قطعیت قرار مزبور به تقاضای مدعی دوسیه‌ی عمل را برای مرجع صلاحیت دار بفرستد. در این مورد تجدید عرض حال لازم نیست. اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد (مسکوت گذاشت)، محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوی اعتراض را صادر نماید. از این قرار می‌توان استیناف داد. رأی استیناف قابل تمیز نیست.»
طبق ماده ۱۹ قانون ثبت: «در صورتی که در جلسه‌ی مقرر برای محاکمه، معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال او ابطال گردد تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود در این مورد عرضحال مستقیماً به دفتر محکمه‌ی صلاحیت دار داده خواهد شد.»