مبحث چهارم: توقیف ملک مزروعی متعلق این حق از طریق قضائی (با حکم قضائی دادگاه های صالحه)

همان‌ طور که قبلاً نیز به صورت اجمالی بیان شد توقیف حق زارعانه و بالطبع توقیف ملک مزروعی متعلق این حق ممکن می‌باشد. به دلیل اینکه، حق زارعانه که یک حق دینی و غیر مادی است، وجود (حقوقی) خود را از لحاظ حقوقی از ملک مزروعی که عین مادی و ملموس است .در طول چندین سال آن هم بر اثر مساعی و زحمات وافر زارع مستأجر یا عامل (حسب مورد) أخذ و به منصه ظهور رسانده است. پس قانوناً استحقاق توقیف متعلق حق زارعانه یعنی زمین مزروعی به ‌عنوان أجلی مال مالک یا موجر از طرف صاحب و دارنده این حق یا قائم مقام یا نماینده و یا بستانکار وی وجود دارد. کما اینکه تبصره ماده ۹ لایحه قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۸ بهمن ماه ۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی در راستای توقیف متعلق حق مذبور می‌گوید« مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور(حداکثر تا ۳ ماه طبق ماده ۹ لایحه مذبور) با مراجعه به دادگاه صالحه، درخواست توقیف عملیات اجرائی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می کند و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده، بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی به عمل خواهد آمد.» که نحوه توقیف این امر، نسبت به املاک دارای اسناد رسمی و عادی فرق داشته و به شرح دیل الذکر به بیان نحوه توقیف این اسناد می پردازیم.

گفتار اول: توقیف نسبت به املاک دارای اسناد رسمی

از آنجا که املاک مزروعی دارای اسناد رسمی به لحاظ تنظیم نقل و انتقال آن ها در دفاتر اسناد رسمی، معتبر بوده و از هر گونه خدشه و ایراد الا جعل مصون می‌باشند طبق ماده ۲۲ ق. ث، آخرین مالک قانونی آن ها مشخص بوده و به سهولت قابل اثبات هستند، توقیف آن ها نیز امکان پذیر می‌باشد که به شرح ذیل به بیان آن ها می پردازیم. دادگاه با توجه به دادخواست تقدیمی از طرف خواهان، دال بر صدور قرار تأمین خواسته جهت توقیف ملک مزروعی دارای سند رسمی، با تحقق شرایط ذیل، مبادرت به صدور قرار تامین خواسته می کند.

اگر اجاره نامه خواهان رسمی بوده و ایضاً حاکی از حق زارعانه زارع مستأجر باشد، دادگاه بدون ایداع خسارات احتمالی از طرف خواهان، اقدام به صدور قرار تأمین خواسته دال بر توقیف کل ملک مزروعی دارای سند رسمی خوانده (که غیر مشاعی است) می کند و لو اینکه ارزش آن به مراتب بیشتر از خواسته تقویم شده خواهان باشد.

چون که اولاً خواهان، خواسته خود را از کل ملک مذبور که دارای سند مفروز است مطالبه می‌کند، نه قسمتی از آن. به دلیل اینکه، بر روی کل زمین مذبور کارکرده و به عبارت اخری حق زارعانه نامبرده بر اثر مرغوبیت بخشیدن به کل ملک مزروعی ایجاد شده است. ثانیاً خواهان به تجویز تبصره ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۸ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی، توقیف عملیات اجرائی را می‌خواهد ،یعنی جلو هر گونه عملیات بر روی زمین زراعی تا صدور حکم قظعی و پرداخت ارزش کارشناسی شده حق زارعانه، گرفته می شود و الا اگر صرف توقیف با امکان تمتع از آن باشد، از طریق دایره اجرای ثبت نیز میسور و ممکن است.

اما اگر ملک مزروعی دارای سند رسمی مشاعی باشد، بعد از رسیدگی و صدور حکم قطعی یا عندالقتضاء با ایداع خسارت احتمالی، توقیف ملک مذبور ممکن می‌گردد.

گفتار دوم: نسبت به املاک دارای اسناد عادی

اگر اجاره نامه زارع مستأجر رسمی نبوده یا در صورت رسمی بودن نیز فاقد قید حق زارعانه (حق زارعانه سابق الایجادی یا صرف شناسایی بدوی آن و الا، همان‌ طور که قبلا گفتیم، حق مذبور، طبق شرایط خودش ایجاد می‌گردد نه با صرف ذکر آن ضمن عقود لازمه.) برای زارع مستأجر باشد و یا ملک مزروعی فاقد سند رسمی بوده و یا در صورت دارا بودن سند رسمی، سند مذبور به نحو مشاعی و جامع حداقل چند قطعه زمین باشد قرار تأمین خواسته یا توقیف اموال، فی البدایه و به سهولت ممکن نبوده بلکه مستلزم ایداع خسارت احتمالی از طرف خواهان و یا رسیدگی به موارد اعلامی و احراز صحت و سقم آن ها می‌باشد که در صورت اخیرالذکر، ضرورتاً نیازی به توقیف ملک مزروعی جهت تأمین خواسته نبوده و نمی باشد. چرا که تا حکم قطعی نشده، قرار تأمین خواسته بدون ایداع خسارت احتمالی صادر نمی گردد و در صورت قطعیت حکم نیز، بدون ضرورت توقیف بابت تأمین خواسته، بلافاصله اجرائیه صادر و ووفق مقررات اجرائ نیز می‌گردد.

مبحث پنجم: توقیف ملک مزروعی متعلق حق زارعانه از طریق دوائر اجرای ثبت فقط نسبت به املاک دارای سند رسمی

همان‌ طور که قبلا نیز بیان شد دوایر اجرای ثبت فقط اسناد رسمی یا اسنادی را که در حکم سند رسمی هستند، مانند چک و غیره توقیف و اجرائیه نیز صادر می‌کنند. در خصوص حق زارعانه نیز هرگاه سند رسمی برای خود حق مذبور و یا سند رسمی اجاره با تصریح به وجود چنین حقی موجود باشد و متعلق حق زارعانه نیز دارای سند رسمی باشدبدون مراجعه به دادگاه و کسب مجوز توقیف با درخواست ذینفع و بدوا با تقویم رسمی آن، اداره ثبت یعنی دایره اجرای ثبت، مبادرت به توقیف اسناد مذکوره (حق زارعانه یا ملک مزروعی هر کدام که مورد درخواست باشد.) می کند. اما این توقیف صرفاً از باب ممانعت از نقل و انتقال قانونی ملک مذبور متمکن از آثار حقوقی بوده و به عبارت اخری تا صدور اجرائیه و اجرای عملی آن، نافی و مانع تصرفات مالک از قبیل زراعت و غیره نبوده و نمی تواند باشد. چونکه توقیف عملیات اجرائی موضوع تبصره ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظانی دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی، آنچنان که در مبحث توقیف ملک مزروعی از طریق قضائی بیان شد، صرفاً در صلاحیت محاکم قضائی ذیصلاح بوده و دایره اجرای ثبت در این خصوص، صلاحیت معنونه را ندارند.

به لحاظ اینکه، اداره ثبت نوعاً به تشریفات قانونی و ثبتی اسناد و املاک رسیدگی نموده و الزام و اجبار عملی توسط دادگستری با بهره گرفتن از ضابطین قضائی صورت می‌گیرد. اما رأساً می‌توانند ملک توقیف شده را اجرائ نیز بنمایند. یعنی بعد از توقیف ملک و جری تشریفات قانونی از قبیل صدور ابلاغ و اجرائیه و آگهی فروش مال توقیف شده (ملک مزروعی متعلق حق زارعانه) هرکس که بالاترین قیمت را بر اساس قیمت پایه پیشنهاد دهد، ملک به او فروخته می شود و سند انتقال نیز به نام او تنظیم می‌گردد. منتهی در صورت امتناع مالک از تحویل زمین، توسط دادگستری ملزم می‌گردد.

مبحث ششم : اسقاط، تأدیه و انتقال تمام یا قسمتی از حق زارعانه

حق زارعانه نیز همانند سایر حقوق ، خصوصاً حقوق مالی به انحا مختلف قابل زوال است که طی ۲ گفتار ذیل به تبیین از بین رفتن تمام یا قسمتی از حق مذبور و یا عدم استدامه آن می پردازیم :

گفتار اول: ابراء